🔔Аренда земельного участка для целей строительства: если земельный участок невозможно использовать в соответствии с его правовым режимом вследствие недостатков, которые не были оговорены арендодателем и не могли быть известны арендатору, арендатор не обязан вносить арендную плату и вправе взыскать с арендодателя убытки в соответствии со ст. 15 ГК РФ.
(Бюллетень Верховного Суда РФ N 3 за 2026 год, п. 6 Обзора практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных з.у. для целей строительства)

По делу установлено, что в период действия договора аренды з.у., предоставленного для строительства объекта ИЖС, арендатору стало известно о расположении з.у. в зоне минимальных расстояний до газопровода, что в силу п. 6 ст. 90 Земельного кодекса РФ и ст. 28 ФЗ О газоснабжении в Российской Федерации исключает возведение на участке ОКСов.

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о взыскании убытков в связи с невозможностью использовать з.у. по назначению.
Суды трех инстанций в иске отказали.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ состоявшиеся по делу судебные постановления отменила, указав следующее.

Договор аренды земельного участка носит взаимный характер; риск невозможности использования з.у. в соответствии с условиями договора аренды и назначением з.у. лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с п. 3 ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Исходя из положений пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из материалов дела следует, что в целях государственного кадастрового учета постановлением администрации были утверждены охранные зоны газопровода, однако сведения об ограничении прав на земельный участок, расположенный в зоне ограничений, были внесены в ЕГРН после заключения договора аренды з.у.

Т.о., договором аренды на арендатора возложена обязанность уплачивать арендную плату в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

При таких обстоятельствах у арендатора имеются основания требовать возмещения убытков, в том числе ранее внесенной арендной платы.

О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣