Земельный участок, предоставленный в аренду для строительства объекта ИЖС, оказался расположенным в зоне минимальных расстояний до газопровода, что не было оговорено при заключении договора и не было известно арендатору - какие последствия?
Читаем ОБЗОР судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утв. Пленумом ВС РФ 19 ноября 2025

В период действия договора аренды з.у. для ИЖС арендатору стало известно о расположении земельного участка в зоне минимальных расстояний до газопровода, что в силу п. 6 ст. 90 ЗК РФ и ст. 28 закона № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» от 31.03.1999 исключает возможность строительства на нем
зданий, строений и сооружений.
Арендатор обратился в суд за взысканием убытков в связи с невозможностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Суды трех инстанций в удовлетворении требований арендатора отказали исходя из наличия действующего договора аренды и обязательств сторон по его исполнению, в том числе в части внесения арендных платежей.

Судебная коллегия ВС РФ направила дело на новое рассмотрение
в суд апелляционной инстанции, указав следующее

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению имущества, а арендатор согласно пункту 112
статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование
имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено ☑️встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения ☑️в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит ☑️взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования
имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он ☑️не обязан вносить арендную плату.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам,
препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть
отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и ☑️☑️юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из материалов дела следует, что в целях государственного кадастрового учета постановлением администрации (арендодателя) были утверждены границы охранной зоны газопровода-отвода.
Однако сведения об ограничении прав на земельный участок, расположенный в указанных границах, в ЕГРН были ☑️внесены администрацией только после заключения с гражданином договора аренды земельного участка для строительства жилого дома.

Следовательно, изменение правового режима земельного участка ☑️еще
до заключения договора аренды таким образом, что арендатор участка
лишается возможности использовать его в целях, которые согласовываются
с соответствующим публично-правовым образованием при заключении
договора аренды, возлагает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Действия публично-правового образования, на законность которых при заключении договора аренды земельного участка ☑️полагался арендатор, должны быть оценены судом в том числе и на предмет соответствия
требованиям закона о добросовестном осуществлении участником этих
правоотношений своих прав и обязанностей.
При таких обстоятельствах у арендатора имеются основания для предъявления требования ☑️о возмещении убытков на основании п. 1 ст. 15 ГК РФ, в том числе о взыскании внесенных арендных платежей.

Больше нюансов земельных споров здесь.