🔔Об учете в ЕГРН вспомогательных, обслуживающих объектов, не имеющих самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения.
Разъяснения Минстроя России: ПИСЬМО
от 7 августа 2025 г. N 46420-ЕБ/08.

Во-первых, указал Минстрой, Верховным Судом Российской Федерации отмечается, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации (например, определения Верховного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2015 г. N 304-ЭС15-11476, от 2 февраля 2021 г. N 306-ЭС20-23816).

При решении вопроса об отнесении объектов к объектам недвижимости, государственный учет и государственная регистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном законом N 218-ФЗ, следует руководствоваться:
☑️наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам;
☑️наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения;
☑️возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Во-вторых, отмечено в Письме, при отсутствии у законно созданной вещи качеств ☑️самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Данная позиция, отмечается в Письме, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 23 января 2015 г. N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13.

Приведем выдержку из указанного определения:
«Отказывая в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Биорок" требований, суд кассационной инстанции руководствуясь положениями статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в данном конкретном случае спорные сооружения (разъездная автодорога, открытый склад, открытая стоянка, разъездная площадка, забор - ограждение) не могут отвечать признакам недвижимого имущества, поскольку не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нём зданиям. В связи с отсутствием у спорных сооружений качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на них не подлежит регистрации независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с соответствующим земельным участком.»

Таким образом, сложившаяся практика правоприменения и требования действующего законодательства указывают на то, что вопрос отнесения создаваемого сооружения к недвижимости должен определяться на этапе проектирования такого объекта, и по результатам строительства такой объект должен отвечать признакам недвижимости, определенным ГК РФ, и быть способным выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав.

А кадастровый инженер, по мнению Минстроя, обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Законом N 218-ФЗ.

Больше нюансов земельных правоотношений здесь: https://t.me/ZemelnyeSpory