Управляющая компания коттеджного поселка не вправе чинить препятствия собственникам в проезде к их земельным участкам.
К такому выводу пришла судебная коллегия Первого кассационного суда общей юрисдикции, изложив свое мнение в Определении № 88-14035/2025 от 25 июня 2025 г.

Истец является собственником дома, расположенного в коттеджном поселке Гринвуд в Ступинском районе Московской области.
Границы поселка определены на местности, огорожены.
Услуги по организации контрольно-пропускного режима в поселке оказываются управляющей компанией за плату на основании договора, который истец расторг в одностороннем порядке.
/Плата составляет 338 руб. за сотку в месяц, земельный участок истца 1000 кв.м; как мало надо, чтобы попасть в обзор судебной практики!)

В связи с наличием у истца задолженности за услуги УК в его адрес направлено уведомление об ограничении в проезде на личном и ином автотранспорте к его участку через КПП коттеджного поселка, доступ на автотранспорте к участку истца предоставляется по индивидуальному маршруту, проезд стороннего автотранспорта запрещен, пеший проход возможен при условии наличия при себе оригинала паспорта, копии договора купли-продажи земельного участка и выписки из ЕГРН.
/Задолженность на тот момент составляла 8 600 руб., но вопрос встал принципиальный./

Истец обратился в суд с иском к управляющей компании о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании принадлежащим ему земельным участком и жилым домом.

Ступинский суд отказал в удовлетворении иска, посчитав, что истец не представил доказательств невозможности использования схемы альтернативного проезда на территорию поселка, предложенной ответчиком, а тот факт, что проезд возможен лишь при предъявлении паспорта и выписки из ЕГРН, не является доказательством чинения истцу препятствий в пользовании недвижимым имуществом, расположенным на территории поселка.

Суд апелляционной инстанции не согласился с судом первой инстанции, придя к выводу о незаконности действий ответчика, в связи с чем возложил на него обязанность не чинить истцу препятствий в проходе и проезде через все въезды (выезды) на территории коттеджного поселка к принадлежащему истцу на праве собственности земельному участку и расположенному на нем жилому дому.

Действующими федеральными законами не предусмотрено ограничение права собственника на владение и пользование своим имуществом в случае непредъявления представителям обслуживающих организаций каких-либо документов, в том числе и правоподтверждающих.

В материалах дела также отсутствуют доказательства, подтверждающие, что такой ☑️пропускной режим был установлен решениями общих собраний членов ТСН и распространяется в равной степени ☑️на всех собственников объектов на территории коттеджного поселка.

Истцом в материалы дела представлены фото- и видеоматериалы, подтверждающие, что альтернативный проезд на территорию коттеджного поселка не является беспрепятственным, а ответчиками не оспаривалось, что альтернативный проезд ограничен запертыми на навесной замок воротами, и ключ от замка у истца отсутствует.

Первый кассационный суд общей юрисдикции дополнительно указал следующее.
Доводы УК о том, что у истца отсутствует право передвигаться по чужому земельному участку и такое право может быть приобретено путем наложения сервитута, несостоятельны, учитывая предусмотренное законом право истца как собственника недвижимого имущества владеть и пользоваться этим имуществом, ранее возникшие между сторонами правоотношения относительно пользования инфраструктурой коттеджного поселка, а также установленные судом обстоятельства чинения истцу препятствий.

Больше нюансов земельных споров здесь.