При регистрации перехода права собственности на долю в праве
общей долевой собственности на объект недвижимости по соглашению
об отступном должны быть представлены доказательства соблюдения
права преимущественной покупки других участников долевой
собственности - напомнил ВС РФ в п. 17 свежего Обзора судебной практики.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии (далее – Управление Росреестра) о признании незаконными
решений о приостановлении и последующем отказе в государственной
регистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности
на земельный участок сельскохозяйственного назначения по соглашению об отступном.

Признавая отказ обоснованным, ВС РФ указал следующее

Передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения.
В связи с этим в таком случае, как и при купле-продаже, подлежат соблюдению
правила ГК РФ о преимущественном праве покупки (статья 250 ГК РФ,
пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации
от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений
Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств».

При этом в силу разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления № 6, соглашение об отступном может предусматривать предоставление
отступного как непосредственно в момент заключения такого соглашения,
так и в будущем.

Если моменты заключения соглашения и предоставления отступного не совпадают, между сторонами возникает факультативное обязательство, по которому должник вправе исполнить первоначальное обязательство или предоставить отступное, которое кредитор обязан принять
(статьи 3082, 406, 409 ГК РФ).
Следовательно, факт регистрации перехода права собственности влияет
именно на прекращение обязательства предоставлением отступного. Однако
право преимущественной покупки считается нарушенным в том числе
до исполнения заключенного соглашения об отступном при неуведомлении
иных сособственников об отчуждении доли постороннему лицу.

В результате применения специального средства защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя происходит замена именно стороны по договору,
а не автоматический переход вещного права.

При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности о покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме.

В силу части 7 статьи 26 Закона о
регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Таким образом, несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение
правил о преимущественном праве покупки, является, по общему правилу,
действительной (если иное не предусмотрено законом), регистратору
предоставлено право проверять соблюдение указанных правил.

При изложенных обстоятельствах в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли отказ уполномоченного органа в совершении
регистрационного действия является законным.
Определение № 310-ЭС24-9039