Как на земельном участке для малоэтажной жилой застройки возвести трехэтажное нежилое здание с 11 нежилыми помещениями для 9 разных сособственников без разрешительной документации и успешно оспорить решение о сносе такой постройки - мастер-класс от Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

На земельном участке площадью 145 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов), принадлежащем ответчику - гражданину, расположено трехэтажное нежилое здание общей площадью 348,4 кв. м, зарегистрированное как объект вспомогательного назначения, при этом на данном земельном участке не существует иного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому спорная постройка являлась бы вспомогательной.

В связи с тем, что спорное строение фактически является самостоятельным объектом недвижимости, возведенным в отсутствие разрешительной документации, администрация полагала, что эта постройка является самовольной.

Указанный земельный участок образован в результате решения собственника о разделе земельного участка от 20 мая 2020 г., сведения о находящемся на нем объекте недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости как об объекте вспомогательного использования.

В спорном объекте недвижимости образованы 11 нежилых помещений, принадлежащих 9 разным собственникам - физическим лицам.

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, в которой указано, что выяснение цели использования объекта не относится к компетенции эксперта, при этом технические характеристики спорного строения позволяют его использовать как хозяйственный блок - нежилое строение, на возведение которого разрешительной документации не требуется.

Установив, что основной объект капитального строительства, по отношению к которому спорное нежилое здание являлось бы вспомогательным, на земельном участке отсутствует, суд первой инстанции пришел к выводу, что строительство спорного объекта ☑️необходимо было осуществлять на основании соответствующего разрешения, которое ответчиком получено не было.
В связи с этим суд посчитал обоснованными требования истца о признании спорного объекта самовольным, его сносе, а также о взыскании судебной неустойки.
С такими выводами согласились апелляционный суд и кассационный суд общей юрисдикции.

Верховный Суд Российской Федерации с таким подходом не согласился, принятые по делу судебные акты отменил, указав, что согласно Критериям отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 2023 г. N 703, вспомогательное строение не во всех случаях должно располагаться на одном земельном участке с основным объектом.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определение от 25 марта 2025 г. по делу N 18-КГ25-23-К4.
Больше нюансов земельных споров здесь