Безналичная оплата как защита при банкротстве продавца недвижимости
Тему оценки рисков при покупке недвижимости я неоднократно поднимал на канале. Также рассказывал о том, как подстраховаться на случай банкротства продавца.

Однако, вопросы по данной теме продолжают поступать. Некоторые коллеги спрашивают совета. Кроме того, я обратил внимание, что у граждан сформировали страх, что если продавец квартиры обанкротится, то наступят «ужасные последствия».

Чаще всего спрашивают о том, почему оплачивать недвижимость лучше в безналичной форме.

💬Ответ: если в отношении продавца будет введена процедура банкротства, то при оспаривании сделки главный вопрос — это был ли причинён имущественный вред кредиторам.

Когда покупатель оплачивает недвижимость по рыночной стоимости со своего счёта на счёт продавца, продавец точно получил деньги. Актив в виде недвижимости заменён на актив в виде денежных средств. Можно сказать, что имущественное положение продавца не изменилось.

Соответственно, если у должника были кредиторы, то ранее они могли претендовать на недвижимость, а после её продажи они могут претендовать на деньги. Для кредиторов существенно ничего не изменилось.

Недобросовестный должник может вывести денежные средства со счёта, а затем спрятать их под подушку, вывести в криптовалюту и так далее. Однако добросовестного покупателя уже не должна волновать судьба денежных средств. За них ответит должник, и если суд сочтёт нужным, то будет наказан неосвобождением от долгов.

Покупатель своё обязательство исполнил, он заменил один актив другим равноценным активом. Вреда кредиторам от сделки нет.

Все эти операции благодаря безналичному расчёту легко отслеживаются и подтверждаются (прим.
в деле № А41-49516/2021 суд решил, что выписок по счёту и доказательств финансовой возможности недостаточно. В итоге обособленный спор передан на рассмотрение ВС РФ).

Когда идёт речь о наличном расчёте, передачу денег невозможно гарантированно подтвердить. Суд будет исходить из того, что в расписке может быть написано что угодно. Соответственно, покупателю придётся косвенными доказательствами подтверждать, что он реально передал денежные средства продавцу.

К таким доказательствам относятся банковские выписки, справка 2-НДФЛ и любые иные сведения, которые позволяют установить, что покупатель мог аккумулировать наличные средства в достаточном для сделки объёме.

Учитывая то, что деньги на покупку квартиры могут копиться десятилетиями, доказать это может быть сложно. Таким образом, лучше сначала внести деньги на счёт и только потом покупать недвижимость.

🔜Кроме того, суды обращают внимание и на реальность исполнения сделки. О реальности свидетельствует то, что покупатель заселился в новую квартиру (или начал ремонт), зарегистрировался в ней, устроил быт, оплачивает коммунальные платежи и ведёт себя как любой настоящий собственник.

📽Ранее по теме
▫️Оспаривание сделки купли-продажи квартиры: полезная практика
▫️Как проверить продавца без регистрации и СМС