Купили квартиру на торгах, но их оспорили

Верховный суд опубликовал новость про очередное дело, где снова напоминает нижестоящим судам, что при признании сделки недействительной необходимо разрешить последствия этой недействительности, а так называемая «односторонняя реституция» применяется лишь в исключительных случаях.

Но сегодня хочу напомнить о другой проблеме.

Эта новость напомнила мне о проблеме, которая давно вызывает у меня и, судя по нашим прошлым обсуждениям, у подписчиков — недоумение. Это оспаривание торгов.

Представьте ситуацию

Вы узнали, что квартира продаётся на публичных торгах в рамках исполнительного производства. Всё официально. Вы подаёте заявку, участвуете в аукционе, побеждаете, платите, например, — 3 000 000 рублей. Никто суммы больше не предложил. Регистрируете право собственности.

А через несколько месяцев получаете иск о признании торгов недействительными. Причина простая — якобы начальная цена продажи была определена неверно.

Суд соглашается с позицией истца, и вот вы уже не собственник.

В чём логическая проблема

Начальная продажная цена — это лишь стартовая точка аукциона, а не цена реализации. Весь смысл торгов в том, что итоговую цену определяет рынок через конкуренцию участников. Никто не предложил больше — значит, это и есть справедливая рыночная стоимость на момент продажи.

Более того, лично я считаю, что публичные торги — это куда более надёжный маркер стоимости, чем любая экспертиза. Экспертиза является мнением одного человека. Торги же — это реальное мнение живых людей. Они либо готовы купить за эту цену, либо нет.

Если торги проводились прозрачно, в полном соответствии с законом, и имущество ушло за 3 000 000 рублей, то это и есть рыночная цена в конкретный момент времени.

Почему же такие сделки всё равно оспаривают

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными при существенных нарушениях, повлёкших неправильное определение цены продажи.

Ключевое слово — «неправильное определение цены».

Далее, из п. 2 ст. 449 ГК РФ следует, что признание торгов недействительными автоматически влечёт недействительность договора с победителем.

Норма сконструирована так, что закон не предусматривает никакого исключения в пользу добросовестного покупателя. В итоге суды фактически не исследуют поведение победителя торгов вовсе.

Логика судов простая: нарушена процедура, а значит торги порочны, следовательно договор недействителен.

Получается «борьба с нарушителями в лице организаторов», где жертвой становится покупатель. Доходит до абсурда: торги признают недействительными, имущество выставляют снова и продают ещё дешевле.

💬Как должно быть

Разъяснения на этот счёт уже существуют.

Суды при разрешении подобных споров указывали, что для признания торгов недействительными необходима совокупность двух элементов:
нарушение требований закона при проведении торгов;
нарушение прав и законных интересов лица, которое их оспаривает.

При этом нарушение должно быть существенным, то есть таким, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав заинтересованного лица.

Источник: Определение ВС РФ от 25 февраля 2015 г. № 307-ЭС15-553 по делу № А05-1217/2014 (отказное в передаче)

Есть и позиция Конституционного суда. Определение КС РФ от 25 апреля 2023 г. № 850-О указывает, что перечень нарушений, содержащихся в ст. 449 ГК РФ, не предполагает автоматического признания их существенными. То есть, конституционно-правовой смысл нормы требует наличия реального, а не формального вреда.

Следовательно, если не доказано, что при иной начальной цене результат торгов был бы иным (и более высоким), то торги должны оставаться в силе.

Вывод

На мой взгляд, это одна из серьёзных проблем российского права. Торги должны быть самым надёжным способом приобретения имущества, так как это прозрачность и рыночность. На деле же они превращаются в один из самых рискованных.

И это надо менять.

Дисклеймер: это не разбор конкретного дела ВС РФ, на которое я ссылаюсь в начале. Просто новость напомнила о проблеме, о которой давно хотел написать.

📽Ранее по теме:
▫️Оспаривание сделки купли-продажи квартиры: полезная практика

Прочёл в законе

Резервный канал в MAX |ВК