Часть 4. Ипотечный раскол.

Ну, раз коррупция никому не интересна, продолжаем изучать рынок недвижимости. В прошлый раз мы установили, что рынок новостроек — это лишь небольшая (15-20%) и довольно волатильная часть всего «бетонного пирога» недвижимости. Чтобы понять причину его резких взлетов и падений, мы добавили на наш график данные по ипотеке. Картина стала яснее.

Если присмотреться к графику - «Сделки на первичном рынке» и «Льготные ипотеки» с 2020 года начали сливаться. В пиковом 2023 году это дошло до абсурда: на 1 млн сделок с новостройками пришлось 950 тысяч льготных кредитов. То есть 95% рынка первички существовало не по рыночным законам, а за счет государственных субсидий.

Этот феномен имеет простое объяснение: подавляющее большинство массовых госпрограмм было доступно только для покупки жилья у застройщиков. По оценкам ведущих аналитических центров, таких как ДОМ.РФ и ЦИАН, от 90% до 95% всех льготных ипотек в стране выдавалось именно на новостройки, в то время как доля вторичного рынка в этих программах была близка к статистической погрешности.

В результате в России сформировалось два параллельных, почти не пересекающихся рынка жилья:

Рынок №1: «Теплица для новостроек». Это те самые 15-20% сделок, живущие по законам господдержки. Их благополучие зависит не от реальной экономики и ставки ЦБ, а от решений правительства и бюджетных лимитов. Это изолированная экосистема, накачанная дешевыми деньгами.

Рынок №2: «Реальный мир вторички». Это оставшиеся 80-85% сделок. Их топливо — обычная рыночная ипотека, которая напрямую зависит от жесткой денежно-кредитной политики Центробанка. Здесь нет субсидий, и каждая сделка — это потасовка между доходами покупателя и ставкой по кредиту.

Наши исследования еще не закончены, как не готов и финальный вывод. Но он будет 😉

Лиса Basilio