Часть 3. Бетонный пирог.

И вновь мы изучаем отечественный рынок недвижимости на основании статистических данных. В прошлом выпуске Любопытная Лиса очистила средние зарплаты от инфляции и обнаружила, что при плавно растущих реальных доходах и снижающейся демографической базе, график общего количества сделок с жильем дергается, словно кардиограмма встревоженного человека. На этот раз канал Лиса Basilio решил посмотреть, из чего вообще состоит рынок жилья. И там неожиданно обнаружилась двойная жизнь.

Оговоримся, что эта статистика не лежит в одном месте, поэтому мы брали данные Росреестра, Дом РФ, иногда сравнивали с Банком России, там где обнаруживались статистические лакуны - брали наиболее оптимистичные предварительные оценки.

Начнём с главного: вторичный рынок — носитель основного объема сделок. На протяжении всего выбранного периода он стабильно занимает около 80–85%. То есть, как ни крути, рынок жилья в России — это прежде всего рынок перепродажи уже существующих квартир.
Первичка же выглядит гораздо скромнее:
Колеблется между 0,6 млн сделок (минимум рынка в 2025 году) и 1 млн сделок (максимум в 2023).

Прилагаемый график более чем красноречиво характеризует роль, которую сделки с «первичкой» играют на рынке недвижимости. Что-то среднее между тарелками в симфоническом оркестре и поворотниками на БМВ. В то время, как колебания вторичного рынка методично тянут за собой график совокупного объема сделок. Что особенно характерно, оценки 2025 года показывают, что, несмотря на драматичное двухлетнее падение первичных продаж, в 2025 году рынок все равно подрос за счет «вторички».

Если сопоставить это с предыдущими наблюдениями:
— реальные зарплаты растут,
— численность ключевой возрастной группы снижается,
— рынок в целом не показывает устойчивого роста,
становится очевидным, что всплески первичных продаж в 2021 и 2023 годах — это, скорее, искусственно усиленный эпизод, нежели естественный ход вещей. А вот спад 2024 и 2025 - вполне себе закономерен.

Если читать новости и смотреть рекламу, может показаться, что весь рынок жилья в России - исключительно борьба новых проектов и застройщиков. Выяснилось, что это только уши, торчащие из-за камня: инфополе и меры господдержки крутятся вокруг 15-20% рынка, в то время как остальные 80% живут своей, куда более приземленной, но масштабной жизнью.

Мы еще не закончили 😎

Лиса Basilio