ВС: уведомление об отказе от договора может считаться отказом от пролонгации

Судья: Грачева И.Л. (председательствующий)
Дело: А40-290648/2023, 305-ЭС25-4276
Заседание: 14.08.2025
Определение Экономколлегии

АО «Бизнес-Недвижимость» и АНО ПОО «Международный инновационный колледж» заключили договор аренды помещения 17 августа 2022 г. на 3 года при регистрации или 11 месяцев без регистрации с автоматической пролонгацией. Колледж 29 декабря 2022 г. уведомил об одностороннем отказе от договора и освободил помещение 30 декабря, передав ключи охраннику.

АО «Бизнес-Недвижимость» обратилось в суд с иском о взыскании 4,2 млн р. долга за период с января по сентябрь 2023 г.

??Что сказали нижестоящие суды

Суды трех инстанций установили, что помещение принято без замечаний и доказательств невозможности использования по вине арендодателя нет. У колледжа отсутствовало право на досрочное расторжение по пункту 10.7 договора.

Суды отклонили довод, что уведомление от 29 декабря 2022 г. было отказом от пролонгации, указав на намерение именно отказаться от исполнения договора. Колледж не представил доказательств возврата помещения.

??Что решил Верховный суд

??Экономколлегия установила существенные нарушения права, направив спор на новое рассмотрение.

??Суды неправильно истолковали условия о сроке и пролонгации договора. Согласно пункту 3.2 договора, отказ от продления возможен уведомлением за 30 дней до истечения 11 месяцев.

??Воля колледжа на прекращение отношений выражена в уведомлении от 29 декабря 2022 г. Доказательств изменения решения нет.

??Колледж освободил помещение 30 декабря 2022 г., что не оспаривается. Это свидетельствует о воле на отказ в пролонгации на следующие 11 месяцев. Арендные отношения прекратились 17 июля 2023 г.

??Отсутствие подписи арендодателя на акте возврата не означает продолжение пользования после истечения срока. Арендатор может иными доказательствами подтвердить освобождение помещения.

??АО «Бизнес-Недвижимость» не может требовать плату после 18 июля 2023 г.

??Мнение экспертов

Верховный суд поправил нижестоящие суды, которые решили, что отказ арендатора от исполнения договора не включает в себя отказ от пролонгации договора. Исходя из обстоятельств, описанных в комментируемом Определении СКЭС, с этим можно согласиться по принципу «большее поглощает меньшее». Если в договоре было указано, что арендатор по истечении 11 месяцев может заявить о его непродлении, то отказ от договора влечет его прекращение после истечения соответствующих 11 месяцев. Это правильная позиция. Что касается второго спорного аспекта дела — возврата помещения, то здесь Верховный суд напомнил о существовании его определений по делу А35-6435/2018 от 19 мая 2020 г. № 310-ЭС19-26908 и по делу А56-10933/2022 от 19 октября 2023 г. № 307-ЭС23-9843, где сказано, что возврат арендованного помещения можно доказывать не только актом приема-передачи, но и иными доказательствами

— отметил Алексей Агеев, адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts

Игнорирование судами условий договора привело к отмене судебных актов. Еще на уровне ВАС РФ была выработана правовая позиция, которая не допускает уклонения арендодателя от приемки имущества по окончании срока действия договора аренды. Этот же вывод несколько раз повторял и ВС РФ, например в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 октября 2023 г. N 307-ЭС23-9843 по делу N А56-10933/2022. Однако в данном случае суды проигнорировали как положения договора о праве на односторонний отказ от него (по истечении 11 месяцев), так и фактическое поведение сторон (арендатор освободил помещение еще за полгода до истечения срока действия договора). Представляется, что освобождение арендуемого помещения с соответствующим уведомлением арендодателя более чем явно указывает на волю арендатора на прекращение арендных отношений

— отметил Илья Абрамов, советник, адвокат АБ INTELLECT

??Подпишись на Экономколлегия ВС