Якорь для судов: «схема» Долиной

Верховный суд заметил, что гражданский оборот нельзя строить на конструкции «продавца обманули мошенники, поэтому квартиру забираем у покупателя, а деньги пусть покупатель ищет где-нибудь».

После дела Долиной ВС сформулировал позицию, которая вообще-то должна была быть очевидной: сам по себе факт, что продавец стал жертвой телефонных мошенников, не означает автоматической недействительности сделки купли-продажи квартиры.

Если продавец утверждает, что продал жилье под влиянием обмана третьих лиц, суд обязан установить, знал ли покупатель об этом обмане или хотя бы должен был его распознать при нормальной осмотрительности. Не «продавца жалко», не «мошенники плохие», не «возраст, стресс, давление, голоса из Центробанка», а конкретный юридический вопрос: был ли покупатель вовлечен, осведомлен или объективно должен был понять, что перед ним не сделка, а спектакль с участием телефонных артистов.

Это и есть нормальная логика. Обман третьих лиц не должен превращать добросовестного покупателя в бесплатную страховую компанию для всех, кто после сделки отправил деньги преступникам.

Покупатель не обязан отвечать за то, что продавец поверил «сотруднику ФСБ», «следователю», «ЦБ», «спецоперации по спасению квартиры» и прочему юридическому фольклору, на котором держится половина телефонного мошенничества.

Отдельно ВС напомнил про статью 178 ГК РФ: заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточным основанием для ее отмены. И это важнее, чем кажется. Потому что в «схеме Долиной» продавец обычно прекрасно понимает, что подписывает договор, получает деньги и отчуждает квартиру. Он заблуждается не в природе сделки, а в том, зачем он это делает, якобы ради спасения имущества, помощи следствию или участия в какой-то мутной операции.

Еще один существенный момент: если сделку все-таки признают недействительной, последствия - двусторонняя реституция. Стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. Квартира назад и деньги назад. Иначе это не правосудие, а судебно заверенное обогащение одной стороны за счет другой.


Но радоваться рано. Формула «покупатель знал или должен был знать» - это широкие ворота для судейского усмотрения. Завтра нижестоящий суд может решить, что покупатель «должен был знать», потому что цена была ниже рынка, продавец торопился, родственники не присутствовали, расчет был наличными, продавец нервничал. Поэтому война теперь переносится в доказательства осмотрительности покупателя.

«Схему Долиной» не закрыли окончательно. Покупателю все равно придется доказывать, что он проверял продавца, историю объекта, основания права, цену, порядок расчетов, волю на продажу, отсутствие очевидных красных флагов. Не потому что так написано в законе прямым текстом, а потому что добросовестность лучше подтверждать .
Сколько людей уже пострадали от таких историй - точно неизвестно. Официальной статистики именно по «кинутым покупателям» нет.

Если человек купил квартиру, заплатил деньги и не участвовал в мошенничестве, государство не должно превращать его в крайнего только потому, что настоящих мошенников найти сложнее, чем отменить договор.

Продолжаем наблюдение.

@zlawyers