Разбираем текст Определения ВС РФ № 5-КГ25-174-К2 от 16.12.2025 или дело Долиной

Это, пожалуй, главный прецедент года по делам о социальной инженерии и способности к совершению сделки.

Судебная коллегия отменила акты трех инстанций, которые вернули квартиру Ларисе Долиной, и приняла новое решение — в иске певице отказать. Право собственности окончательно закреплено за покупателем.

Смотрим, где ошиблись нижестоящие суды и какие конструкции применил ВС, спасая стабильность гражданского оборота.

1. ст. 178 ГК РФ Нижестоящие суды признали сделку недействительной как совершенную под влиянием существенного заблуждения. Логика была гуманитарной, но не правовой: «Долина думала, что спасает деньги в рамках спецоперации, а не продает квартиру по-настоящему».

ВС РФ указал на фундаментальную ошибку, а именно путаницу между природой сделки и ее мотивом. Долина понимала, что подписывает ДКП, осознавала переход права собственности и желала этого (чтобы выполнить инструкции мошенников).

Заблуждение касалось причин («зачем я это делаю?»). А согласно п. 3 ст. 178 ГК РФ, ошибка в мотивах не делает сделку порочной.

«Понижение стандарта понимания природы сделки купли-продажи... не могло бы являться в рассматриваемом случае разумным» - из решения ВС РФ.

2. ст. 177 ГК РФ. Попытка признать продавца «не способным понимать значение действий» (ст. 177 ГК РФ) провалилась во многом из-за поведения защиты. Представители Долиной метались: то экспертиза не нужна, то нужна, то отзыв ходатайства о назначении экспертизы.

ВС РФ пришел к следующему выводу: экспертиза из уголовного дела (стресс, давление мошенников) не тождественна судебной психиатрической экспертизе сделкоспособности в гражданском процессе.

Отказ от профильной экспертизы при бремени доказывания на истце = недоказанность фактов.

3. Почему не сработала ст. 179 ГК РФ (обман)? Потому что обманывали третьи лица, а покупатель об этом не знал (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Лурье вела себя как идеально осмотрительный участник оборота: торговалась, проверяла продавца через сервисы и риелторов, использовала безопасные расчеты.

ВС подчеркивает: риск того, что продавец доверился мошенникам, лежит на продавце. Перекладывать этот риск на добросовестного контрагента недопустимо.

4. Долина требовала вернуть квартиру, но фактически не могла вернуть 112 млн руб., так как «деньги ушли преступникам». ВС РФ пресек попытку разрыва синаллагмы. Продавец лично забрала деньги. То, что она сделала с ними потом, отдала курьерам, сожгла, потеряла, — это её зона ответственности. Односторонняя реституция, ущемляющая покупателя, и изобретенная нижестоящими судами, как лазейка для отработки позиции Долиной, недопустима.

5. В суде представитель Долиной заявляла, что Лурье зарегистрирована как индивидуальный предприниматель и занимается сдачей коммерческой недвижимости в аренду – а значит является профессионалом рынка и должна была распознать признаки неадекватных действий Ларисы, но ВС РФ вернул этот аргумент в восхитительном стиле: «истец зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, на протяжении жизни ей с учетом объективной потребности в юридическом оформлении творческой деятельности, несомненно, приходилось заключать множество договоров и контрактов. В таких условиях любое лицо, обладающее сходным с истцом уровнем познаний и опыта, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, ожидаемую от данного участника гражданского оборота при вступлении в правоотношения, объективно должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта».

ВС РФ защитил рынок. Если бы решение устояло, вторичный рынок недвижимости мог сколлапсировать: любой продавец мог бы спустя год отменить сделку, заявив, что он действовал под влиянием мошенников.

P.S. Кейс отправлен на пересмотр только в части выселения Долиной из-за регистрации в квартире несовершеннолетней внучки, но вопрос о принадлежности квартиры закрыт. Она принадлежит покупателю.

@zlawyers