(к предыдущему посту)
Ещё один вывод из исследования:
Подавляющая часть респондентов (11%) не готова жить в социальном жилье малой площади.
Т.е. принцип бесплатности (или малой оплаты) жилья – не главный для россиян.
И даже в возрасте 18-24 года жить в малогабаритном социальном жилье готовы только 14,7% респондентов, а среди самых бедных россиян – лишь 15%

«Для подавляющего большинства респондентов комфорт играет важную роль. Не наблюдается готовности жертвовать комфортом ради сокращения трат на жильё», - резюмируют исследователи.

Результаты исследования говорят нам о том, что у значительной части россиян существует огромный отложенный спрос на жильё большой площади. Сам Росстат определяет приемлемой для нормальной жизни площадь 23 кв.м на человека, т.е. на семью даже из 2-х человек (молодая пара или мать-одиночка) по госстандартам это будет не менее 46 кв. м, что сильно больше средней площади однушек, чья доля на рынке превышает половину.
Скорее же всего стандартом для россиян станут 35 кв.м или более на человека, примерно как в странах Европы со схожим уровнем жизни или как в Китае - средняя жилая площадь на душу населения в городах Китая составляет уже более 40 кв.м.

На графиках по ряду мегаполисов хорошо видно, как цены на новостройки оторвались от цен вторичного рынка.
Ещё в 2019 году квадратный метр на двух субрынках стоил примерно одинаково.

Такой дисбаланс произошёл из-за льготной ипотеки, когда на рынке новостроек нарушились спрос-предложение. Строительный цикл составляет 4-5 лет, а льготная ипотека сразу сильно повысила спрос.

Определённый вклад в рост цен на новостройки случился и из-за объективного удорожания проектов – больших земельных массивов в крупных городах не осталось, а потому земля дорожает сильнее, чем общая строительная инфляция.

В любом случае у девелоперов два выхода. Или снижать цены на новостройки – но теперь второй участник в девелопменте банки, и они не дадут этого сделать из-за снижения цен на залоги. Или уходить в дорогие проекты для людей с «живыми деньгами» - в Москве это уже происходит, где бизнес-класс и классы выше стали основными проектами.

Чем Москва выделяется на фоне большинстве крупных городов? Тем, что в Москве последний год по-прежнему цены на новостройки росли быстрее цен на квартиры на вторичном рынке.

Оздоровление рынка новостроек в Москве начнётся с обратного процесса, когда рост цен на вторичку будет обгонять новостройки.

В России обыденным стал термин «доступное жильё». Но что у нас понимается под такой доступностью, какие критерии? Я думаю, вполне можно применить критерий из США: «Жильё является доступным, если покупатель, внесший первоначальный взнос в размере 15%, тратит не более 30% своего ежемесячного дохода на ипотечные платежи, налоги на недвижимость и другие расходы, связанные с жильём».

Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в интервью «Парламентской газете» говорит, что сформирована законодательная база по обязательному строительству школ, поликлиник и других соцобъектов за счёт девелоперов.
На самом деле во многих крупных городах уже есть такой норматив и практика – например, в Москве. Теперь новация придёт и в другие регионы.

И эти правовые нормы говорят нам о том, что новостройки будут только дорожать, так как девелоперы закладывают этот «социальный оброк» в стоимость квартир.
Давайте посчитаем, насколько подорожает квартира, если в его стоимость завести стоимость строительства школы за счёт девелопера.

В градостроительстве России норматив обеспеченности школами составляет в среднем от 100 до 135 мест на 1000 жителей. Стоимость строительства современной общеобразовательной школы в расчёте на одного ученика (одно учебное место) в среднем составляет сейчас от 3,2 млн до 4,5 млн рублей.
Возьмём по самому минимуму: 100 школьных мест на 1000 жителей. Получается, на одного жителя приходится 0,1 школьного места. Стоить оно будет 320-450 тыс. Но в квартире живёт не один человек, а в среднем 2,3 человека (средний размер домохозяйства). Значит, «школьная наценка» на квартиру составит 320-450 тыс. Х2,2=736-1 млн 035 тыс. руб.

Похожие наценки будут на поликлинику в квартале новостроек, на другие социальные объекты. В крупных городах в стоимости квартиры «социальный оброк» может превысить 2 млн руб.

В июле цены на вторичные квартиры в Подмосковье и Новой Москве выросли на 0,7%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости».
В отличие от Москвы, наибольшими темпами в Подмосковье и Новой Москве дорожает качественное жильё, а не советская панель. Также в этих двух локациях наибольшими темпами дорожают 3-комнатные квартиры.

Обобщённая же тенденция такова, что чем дороже становится жильё в Москве, тем больше покупателей перетекает на рынки Подмосковья и Новой Москвы, как на вторичный, так и на новостройки.

«Мир квартир» приводит собственные подсчёты, которые говорят о росте цен на новостройки в июле почти во всех крупных городах России.
В Топ-10 городов по стоимости новостроек увидел крымские Симферополь и Севастополь.
Но что-то я сильно сомневаюсь в том, что в этих крупных крымских городах сейчас есть спрос на новостройки. Все мы видим из открытых источников, что Крым живёт с перебоями в подаче электричестве и воды, с дефицитом бензина.

Да и другие аналитические агентства рисуют противоположную картину:
«Что касается Крыма, то в Саках, Феодосии, Ялте и Евпатории в январе - июне было заключено 1300 договоров долевого участия, следует из подсчётов bnMAPpro. Год к году показатель сократился на 31,6%... в целом спрос на жильё в Крыму весной опустился на 10–15%, а сейчас речь может идти о падении уже в 1,5–2 раза».

В июле цены на вторичные квартиры в Москве выросли на 0,4%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости».
Как это часто бывает в последние годы, сильнее всего дорожали квартиры невысокого качества – в панельных домах и 1-комнатные, т.е. жильё с наивысшим спросом.
Но особенно сильно дорожали вторичные квартиры в «старой Москве за МКАД» - на 1,2%, это районы вроде Митино и посёлка Северный.

«Доступное жильё» по цене 250-300 тыс. руб. за кв.м. можно найти теперь только на «вторичке», в дальних локациях и невысокого качества. Для сравнения: жильё в новостройках бизнес-класса в старой Москве (а новостройки сосредоточены сегодня и завтра именно в этом сегменте) сейчас стоит 600-650 тыс. руб. за кв.м.

Бизнес-класс Москвы во II кв. 2026 года продолжал чувствовать себя неплохо. Никакого обвала продаж не случилось, цены даже немного росли.
Неудивительно, что застройщики в границах старой Москвы строят сейчас преимущественно бизнес-класс. Рынок в этом субклассе может жить, не глядя на ставки ипотеки.
(таблица – «Калинка»)

Я вчера для Москвы рассчитывал среднюю стоимость новостройки 90 кв. м, исходя из 600 тыс. руб. за кв.м. На самом деле я немного преуменьшил цену, сейчас она ближе к 680 тыс. руб. за кв. м (причём это бизнес-класс вне центра Москвы).
Так что 90 кв. м будут стоить ближе к 60 млн руб., а не 54 млн, как в моих расчётах. И это 30 средних годовых дохода москвича.

«На вторичном рынке всё более заметным становился сегмент квартир в домах, сданных не более пяти лет назад. В Ростове-на-Дону на такую «новую вторичку» приходилось 28,6% предложения, в Москве - 24,3%, в Краснодаре - 22,9%, в Новосибирске - 21%».

Этот сегмент «свежей вторички» - главный борец с рынком новостроек. В среднем «свежая вторичка, которая, напомню, не старше 5 лет, стоит дешевле лотов в новостройках схожего качества на 10-15%, по данным «Авито-Недвижимость».

И это при том, что в «свежей вторичке» по больше части сделан ремонт (это экономия ещё минимум в 2-4 млн руб. по сравнению с голым бетоном в новостройках), а в самом доме текущие ремонты квартир уже почти завершены (что говорит о тишине в доме и отсутствии других неудобств, связанных с ремонтами, вроде вечно ломающихся и грязных лифтов, в которых с избытком возят стройматериалы)

Такие данные говорят, насколько должны упасть в цене новостройки, чтобы начать конкурировать со «свежей вторичкой» - минимум на 15%, а лучше – на 20-25%.

В крупных городах мира цены на жильё раздуты до каких-то неимоверных величин. На диаграмме – сколько годовых доходов нужно, чтобы купить усреднённую квартиру площадью 90 кв. м в данном городе.
В Пекине это что-то заоблачное, 45 годовых доходов.

Ради интереса прикинул, сколько она обойдётся в Москве. Квартира бизнес-класса со средней стоимостью 600 тыс. руб. за кв.м будет стоить 54 млн руб. (без ремонта). Средний годовой заработок в Москве – 2 млн руб. в год.
Т.е. понадобится 27 лет.
На этой диаграмме Москва бы делила 2-е место с Прагой.

В июльском мониторинге ДОМРФ прочитал, как во Франции «зелёная экономика» и госрегулирование убивают местный рынок аренды жилья.
 
- Во Франции получение сертификата энергоэффективности является обязательным при продаже или сдаче жилья в аренду. Сертификация присваивает недвижимости класс энергоэффективности от А до G по двум основным критериям: объём энергопотребления и климатического воздействия (выбросов СО2).
 
- С 2014 г. 72 муниципалитета ввели временный контроль за арендной платой, в т.ч. такие крупные центры как Париж, Лилль, Лион и др.
- За 2014-2024 гг. власти повысили налог на недвижимость в среднем на 37% - почти вдвое выше накопленной инфляции.
 
−С 2022 г. арендные ставки на наименее энергоэффективное жилье классов G и F заморожены до самостоятельного повышения владельцами класса энергоэффективности.
−С 2025 г. введён запрет на сдачу в аренду жилых помещений в зданиях с классом энергоэффективности G, а с 2028 года ограничения коснутся и объектов класса F.
 
И к чему это регулирование привело:
- С 2021 г. число активных объявлений о сдаче квартир в крупных городах снизилось примерно наполовину.
- При этом количество потенциальных арендаторов на одну вакантную квартиру с 2019 г. выросло в 3-4 раза в большинстве нестоличных городов, а в Париже –в 6 раз. Сейчас в Париже на одно объявление о сдаче квартиры в среднем приходится 33 претендента.
 
Это хороший урок для всех стран мира, в т.ч. России, куда приводит излишнее госрегулирование. В крайнем случае, если уж государство начинает ограничивать предложение в каком-то секторе экономики (или увеличивать спрос), оно само должно увеличивать альтернативу. В данном случае в Франции, государство должно было бы само (или в лице муниципалитетов) строить арендное жильё, чтобы уравновесить спрос-предложение.
 
В России в некоторой мере похожий сбой можно наблюдать на рынке новостроек. Льготной ипотекой государство искусственно разогнало спрос, не увеличив предложение, что привело к росту цен на жильё в 2-2,5 раза за последние шесть лет.

«По оценке Аналитического центра ДОМPФ, ставки ипотеки ниже 15% становятся более реалистичными ближе к концу 2027 года».
Да даже ставки 14-15% всё равно останутся для большинства россиян неподъёмными.

Цены на новостройки в Новой Москве по итогам полугодия стояли на месте, по данным «Метриум». Динамика похожа на динамику стоимости новостроек в ближнем Подмосковье.

Для москвичей психологически Новая Москва это и есть Подмосковье. Поэтому лично я каждый раз обращаю внимание на то, что по сравнению с аналогичными проектами в ближнем Подмосковье (класс дома, удалённость от МКАД) цены в Новой Москве завышены на 60-100 тыс. руб. за кв.м.

Возвращаясь к динамике цен. Постепенно происходит выздоровление рынка новостроек, т.е. сокращение дисконта с вторичным рынком. Нормализация на рынке наступит при примерном сближении цен на двух рынках.
Вторичка в Московской агломерации в первом полугодии выросла в цене на 4-6%, новостройки комфорт класса остались в той же цене или даже убавили 1%.

(к предыдущему посту)
Изменением стратегии, желанием по-настоящему решать проблемы продаж было бы увеличение застройщиками доли квартир с отделкой. Как уже не раз писал, бОльшая часть покупателей сегодня хочет въехать в готовую квартиру, а не заниматься месяцами ремонтом в ней. Кроме того, у многих покупателей это единственная квартира, и на время ремонта им нужно жить в съёмной квартире, что также увеличивает их расходы.

В таблице же мы видим, что год назад в новостройках Московской области без отделки сдавались 51,2% квартир, а сейчас – уже 65,2%. Девелоперы только усугубляют свои проблемы, в итоге часть их потенциальных клиентов отправляется теперь на вторичный рынок или рынок ИЖС (для Московской области загородка это особенно актуально).

Если рынок новостроек Москвы стал рынком жилья бизнес-класса и класса выше, то Московская область остаётся рынком комфорт- и эконом-класса (то, что ещё принято называть «доступным жильём»).
По итогам полугодия цены на новостройки Московской области остались неизменными, по данным «Метрум». Из таблицы мы видим, что динамика по городам разная, но в среднем – новостройки в МО перестали дорожать.

С учётом накопленной с начала года инфляции в 4-5%, реальные цены на новостройки МО даже снизились. Но пока этого мало, чтобы начать по-настоящему конкурировать со вторичным рынком, для приведения рынка в норму, реальные цены на новостройки должны упасть хотя бы на 15-20%.

За первые полгода в Московской области на рынке новостроек было продано 19,8 тыс. единиц жилья, это на 36% меньше, чем в первом полугодии 2025 года. Видимо, застройщики пока считают терпимым такое падение продаж, раз не меняют стратегию на рынке.

За год на первичном рынке Москвы удвоился дисбаланс между количеством покупательских запросов на квартиры с отделкой и их числом в экспозиции - с 20% до 40%, по данным «Инком». Дефицит лотов данного формата усиливается за счёт вымывания спросом на фоне сокращения вывода нового предложения: в некоторых проектах за год квартир с ремонтом стало меньше на 25%, поскольку девелоперы стараются снизить себестоимость строительства и удешевить сами объекты.
При этом около 80% покупателей в масс-маркете нацелены на приобретение жилья с отделкой (частичной или полной); в бизнес-классе таких не более 40%, и обычно востребована только предчистовая».

Я уже не раз указывал, что рост доли квартир с отделкой – это реально выполнимый девелоперами шаг для оживления рынка. Застройщики же себе во вред только сокращают долю таких квартир.
Большинство покупателей новостроек, как мы видим по данным «Инкома», хотят заселиться в уже готовую квартиру и самим купить только мебель.

Потому сокращение доли квартир с отделкой в новостройках – это ещё один мотив для части покупателей уйти на вторичный рынок.

В столице Белоруссии Минске средняя стоимость 1-комнатной квартиры их свежей вторички (домов, построенных после 2021 года) составляет около $100 тыс., т.е. 8 млн руб. по нынешнему курсу. В Москве однушки из свежей вторички будут примерно в 2 раза дороже, около 16 млн руб. («Миэль» в июне выводит среднюю стоимость сделки по всем классам 1-комнатных квартир в Москве в 13,5 млн руб.).
Тоже вариант, как сделать себе вторую пенсию из квартиры – переехать жить в Минск.

Также несколько удивительно, что в Белоруссии до сих пор измеряют стоимость жилья в долларах.

«Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина отметила, что среди молодых заёмщиков-зумеров (берущих ипотечный кредит на покупку новостройки в Москве - PR) преобладают женщины — их доля составляет около 61%».

Основными покупателями жилья вообще становятся женщины, интересный факт.