Свежее исследование РОМИР подтверждает прежние данные: из трёх видов жилья россияне предпочитают загородку.

«Исследование показывает заметный возрастной разрыв в предпочтениях. Среди россиян 18–24 лет половина опрошенных выбирает новостройки, тогда как среди респондентов старше 45 лет наиболее привлекательным вариантом остается загородный дом».

Это логично про такой возрастной выбор. Я всегда говорил и писал, что в молодости надо жить в большом городе, как минимум до 40 лет. А загород- для среднего возраста и пожилых, когда вырастают дети, большой город начинает утомлять (просто в силу возраста). Второй аспект – можно оставить свою городскую квартиру детям или сдать её в аренду (а часто после 40 лет достаётся уже и дополнительная квартира от старших родственников).

По данным «Миэль», на вторичном рынке Москвы прирост средней цены новых объектов, вышедших в продажу, составил +2,7%, по всей выборке прирост был +2,4% от уровня предыдущего месяца.
Это сильно отличается от данных «Индикаторов рынка недвижимости», которые для апреля насчитали прирост цен на вторичке на 1,1%.

Думаю, разница в результатах «Миэль» и ИРН состоит в том, что первые точнее учли выход на рынок «свежей вторички» - недавних новостроек.
Косвенно это подтверждается другими данными «Миэль»: «Более всего заметны изменения в Новомосковском АО (+5%)». В Новой Москве традиционно очень мало старой вторички – это молодой район новостроек.

Какой виделась Москва будущего из 1950-60-х годов
 
Градостроительное будущее сегодня выведено из общественной дискуссии и тем более общественного контроля. Но в 1950-60-е «образ будущей Москвы» подробно планировался и обсуждался.
В тех планах урбанисты верно предсказали железобетон как основной строительный материал, появление стеклянных зданий. Гипермаркеты должны были появиться вдоль МКАД.
 
Что не сбылось к сегодняшнему дню. Это – функционирование в Москве только электромобилей. Это предельная численность населения Москвы в 6,5 млн человек.
Это разделение города на две части – старую Москву внутри нынешнего МЦК с запретом строить там что-либо и «остальную Москву». Разделение Москвы на микрорайоны численностью до 100 тыс. человек каждый – фактически мини-города в Москве с собственным управлением, отделённые от соседних микро-городов зелёными зонами.
 
Читать далее:
 
Спонср:
https://sponsr.ru/ttolk/156971/Kakoi_videlas_Moskva_budushchego_iz195060h_godov/
 
Бусти:
https://boosty.to/ppryanikov/posts/899a431d-adb5-495f-beb2-b5a28ae1d384
 
Патреон:
https://www.patreon.com/posts/kakoi-videlas-iz-159406225

Яркий и печальный индикатор, как московский рынок жилья заполняют человейники.
«Метриум» приводит данные своего исследования:

«В массовом сегменте больше всего распространены планировочные решения, при которых на этаже располагается 11-13 квартир – такая конфигурация встречается в 44% реализующихся корпусов. Значительные доли рынка, по 20% каждая, приходятся на проекты с 8-10 и 14-16 квартирами на площадке. Таким образом, в подавляющем большинстве новостроек комфорт-класса на одном этаже находится от 8 до 16 квартир.
Более приватные варианты с 5-7 квартирами на этаже составляют 12% от общего числа корпусов в сегменте. Минимальное количество соседей (от 2 до 4) можно встретить лишь в 1% проектов. Одновременно на рынке присутствуют и примеры высокой плотности проживания – до 17 квартир на этаже».

Я вырос в доме с 4 квартирами на лестничной площадке, потому 10-18 квартир напоминают мне общежитие.
Думаю, 10-18 квартир на лестничной площадке станут нормой для 90% и более проектов. Потому что в новостройках массового сегмента преобладающий тип жилья – 1-комнатные квартиры, да ещё и небольшой площади (28-35 кв. м).

Как уже писал не раз, «простор» для города, особенно для Москвы, становится роскошью. Город страшно плотный, перенаселённый: в границах старой Москвы средняя плотность составляет 11-12 тыс. человек на 1 кв. км, в худших районах, типа Зябликово – до 30 тыс. человек на 1 кв. км. Это показатели худших, перенаселённых мегаполисов Восточной Азии, тогда как в Европе показатели 4-8 тыс. человек на 1 кв. км, в США – 1-2 тыс. человек.
«Простор» для москвича (во всех смыслах – от площади квартиры и числа квартир на лестничной клетке до площади дворов, транспортного и пассажирского потока, толчеи на улицах) теперь возможен только в загородном доме.

В апреле на вторичном рынке Москвы средняя цена сделки с 1-комнатной квартирой достигла 14,3 млн руб.
Как уже писал вчера, с рынка методично вымывались «доступные» однушки плохого качества – в «хрущёвках», «брежневках» - и на рынке стали преобладать улучшенные лоты, вроде предложений из недавних новостроек (получивших название «свежая вторичка»).

В целом же на вторичном рынке всё ближе подходим к стандарту «нормальная однушка стоит не меньше 15 млн, двушка – не менее 20 млн, трёшка – не менее 30 млн руб.»
(график – «Миэль»)

Со вторичного рынка квартир Москвы стремительно вымываются 1-комнатные квартиры невысокого класса («в «хрущёвках» и «брежневках»).
В апреле суммарная доля продаж квартир в категориях до 9 млн и от 9 до 12 млн руб. осталась только 15% от всех сделок.
Для сравнения: в апреле 2025 года на эту категорию квартир приходилось 39% всех сделок.
Можно было бы списать такие изменения на рост цен, но нет, за год он составил мизерные 4-5%.
(данные – «Миэль»)

К предыдущему посту читатель мне пишет:
«Увидел прогноз, который опять же робототехникой изменится в следующие 5-10 лет. Робот готов работать/строить за 1/квтч в худшем случае. Это 1000х разница от того, что хотят получать люди и замена людей на роботов это просто вопрос экономической целесообразности».

Мой ответ:
«Но роботизация не сделает дешевле землю. Можно снизить стоимость работы (например, на 30-50 тыс. руб. за кв. м), а остальные накладные расходы, боюсь, даже возрастут - те же проекты КРТ, по которым возводится сейчас жильё в городах (на 100-200 тыс. руб. за кв. м). В китайских мегаполисах 60-70% в стоимости жилья – это земля и сопутствующие бюрократические расходы, а стоимость труда в одном квадратном метре – менее 10% (думаю, в России то же соотношение)».

Выход на самом деле есть – это строить жильё за городом, то самое ИЖС, где нет КРТ, а бюрократическая и социальная рента минимальны (особенно там, где ещё очень дешёвая земля). Об этом же говорит и читатель:
«Можно будет строить жилье на своих участках по цене материалов, которые тоже подешевеют в производстве за счет роботов. Вопрос еще в чем смысл крупных городов если большую часть работы заберут ИИ и роботы».

Добавил бы ещё, дополнительно облегчит переселение за город развитие автономной электрогенерации – солнце, ветер, малые ГЭС, накопители энергии.

Почему жильё в реальных ценах постоянно дорожает (т.е. растёт темпами выше, чем темпы роста дохода) и почему оно уже никогда не будет дешёвым?
Я много раз писал о том, что строительство жилья – редкая отрасль (и наверное единственная из крупных отраслей), где не только нет роста экономической производительности, но и происходит её снижение.
(К примеру, в потребительских отраслях рост экономической производительности в развитых странах с конца 1960-х составил 800-900% - и потому в реальных ценах так подешевели одежда и обувь, бытовая и прочая электроника, товары для дома, мебель и т.п.)

На графике мы видим, что это общий для развитых стран процесс – экономическая производительность в строительстве жилья везде падает с начала 1990-х (на самом деле – с конца 1960-х). Уверен, что и Россия – не исключение.

Причины не в том, что крановщик, арматурщик, каменщик или штукатур стали работать менее продуктивно, а из-за удорожания «строительной среды». Везде в крупных городах цена земли безудержно растёт, везде проекты требуют сложных согласований и дополнительного финансирования (с государством, муниципалитетом, гражданскими сообществами), повышаются требования к экологичности материалов и безопасности зданий (что тоже требует дополнительных средств).

И это говорит нам о том, что как минимум в крупных городах «доступного жилья» ждать не стоит – в т.ч. в крупных городах России. Перелома тренда в экономической производительности стройки пока нигде не видно.

Увидел аналитику по рынку жилья Москвы из далёкого февраля 2007 года:
«По словам Алексея Зубца, департамент стратегического маркетинга «Росгосстраха» подготовил оценку равновесной цены на недвижимость, при которой обеспечивается баланс спроса и предложения на рынке жилья. По оценке специалистов «Росгосстраха», равновесная цена квадратного метра жилья в Москве находится в диапазоне от $2500 до $3000. В ближайшем Подмосковье - от $2300 до $2400.

По данным «Росгосстраха», средний душевой доход москвича составляет сегодня около 25 тыс. рублей в месяц, а социальная группа с доходом более 34 тыс. руб. в месяц на члена семьи, способная приобрести или просто улучшить жильё по сегодняшним ценам, составляет лишь около 5% населения Москвы (около 185 тыс. семей)».

Мне показалось, что эти базовые параметры характерны и для Москвы 2026 года, т.е. спустя двадцать лет.
Инфляция доллара с начала 2007 года по апрель 2026 года составила 62%. Т.е. равновесная цена метра сегодня 4000-4800 доллара за метр (2500-3000 долларов образца начала 2007 года). Т.е. около 300 тыс. современных рублей за кв. м. Это цена, при которой и рынок хорошо бы жил, и покупатели не считали цену чрезмерной. С учётом строительной себестоимости метра в комфорт-классе в 160-170 тыс. руб., на такую цену застройщики могли бы легко выйти сегодня. Но экономику проектов убивают огромные социальные обязательства застройщиков, а также и нарастающий вал очень финансово-затратных КРТ.

Второе. Курс доллара в феврале 2007 года был 26 рублей. Т.е. 34 тыс. рублей в месяц в то время это 1300 долларов. С учётом инфляции доллара это соответствует 2100 долларам сегодня. Или 150 тыс. руб. в месяц на человека – только такая группа москвичей может себе позволить задумываться о жилье, как считали в 2007 году. Скорее всего, это верно и для современных москвичей – 450 тыс. руб. совокупный доход в семье из 3-х человек. Например, откладывая на депозит с процентами по 150 тыс. рублей в месяц за три года можно накопить 6,5-7 млн рублей на первоначальный взнос на ипотеку (на квартиру стоимостью 20 млн руб.)

Жильё бизнес-класса в новостройках становится новым стандартом Москвы. В 2025 году доля бизнес-класса превысила 61% (данные Ricci).
Это подтверждает мой давний тезис, что «доступного» жилья в Москве не будет, во всяком случае внутри МКАД. Нормой станет жильё усреднённой стоимостью 600-800 тыс. руб. за кв. м (в современных ценах).
А «доступный» комфорт-класс в новостройках будет в Подмосковье и Новой Москве (но и в НМ всё дальше от МКАД, за 15-20 км от него и дальше).

В самой же Москве основой жилищных изменений для подавляющего большинства станет вторичный рынок.

Почему вторичный и загородный рынок гораздо легче переживают кризис на рынке жилья, связанный с разладом финансовой системы (высокими кредитными ставками).
Около 60% сделок на этом рынке происходит за наличные, тогда как на рынке новостроек – менее 30%.
(График – «Этажи»).

Но для вторички и загородки нужно сделать важное дополнение. Нат вторичке значительная часть покупателей, взявших коммерческую ипотеку, в период до 2-3 лет гасит кредит: обычно это деньги от сделки с другой вторичной недвижимостью или приход большой запланированной суммы.
На загородке же учитываются в основном организованные коттеджные посёлки. Но ещё есть большой рынок в СНТ, стародачных посёлках, застройка ИЖС в черте города – всё то, что строится и покупается в частном порядке.
Для загородки также надо учитывать то, что очень часто кредит быстро гасится по той же схеме, как и на вторичном рынке.

С учётом этих двух факторов скорее всего на вторичном и загородном рынке жильё в период до трёх лет покупается за наличные в 85-90% случаев.

(к предыдущему посту)
И уже набившая оскомину – миниатюризация жилья в новостройках.
Положение (статистически) чуть улучшилось в последние два года после запрета на возведение в Москве студий площадью менее 28 кв.м.
Ну а в целом в сотый раз повторю: просторное жильё сейчас – это только ИЖС за городом (сами с нашей семьёй это ощущаем в загородном доме в 100 кв.м – например, с кухней в 14,5 кв.м, где можно не биться локтями 3-м людям, с 4-м человеком уже тесновато, нужно 16-18 кв.м или даже 20 кв.м).

Но с другой стороны, для одиночки и 35-38 кв.м на одного будут просторными, а тренд на жизнь в одиночестве будет только расти.

Увидел в данных Ricci, насколько рост цен на жильё (новостройки) в Москве опередил динамику инфляции за тот же период, 2016-2025 годы:

«Цены на недвижимость в столице росли опережающими темпами: рост с 2016 по 2025 гг. составил 185% против 84% накопленной инфляции в России».

В апреле по Москве зарегистрировано 13.522 перехода прав по вторичным квартирам, сообщает Росреестр по Москве.
Рост по сравнению с мартом на 12%, но надо учитывать календарный фактор – на 1 рабочий день в апреле больше. Но и с учётом календарного фактора число сделок месяц к месяцу будет +7%.

Но интереснее сравнить с апрелем-2025 – рост числа сделок на «вторичке» на 18,5%. По сравнению с апрелем-2024 +3%.

Вторичный рынок квартир в Москве оживает, я указывал на это неоднократно. Факторов несколько. Это небольшое снижение ставок по ипотеке. Это переток части клиентов с рынка новостроек – слишком сильно он оторвался по ценам от реальности. Это выход на рынок «свежих» вторичных квартир инвесторов (расширение качественного предложения). Это разгоняемый соцсетями (в т.ч и ТГ-каналами) страх заморозки вкладов – что заставляет самых нервных вкладчиков банков перекладывать деньги.
Думаю, пусть и в небольшой мере, повлиял даже такой фактор, как фактическое закрытие рынка недвижимости ОАЭ и ряда других стран Персидского залива (Катар, Оман) – а деньги «парковать» где-то надо.

В апреле 2026 года рынок массовых новостроек Старой Москвы не пополнился ни одним новым проектом. Объём предложения квартир год к году упал почти в 1,5 раза (апрель-2025 – 14,8 тыс. квартир, апрель 2026 – 10,4 тыс.).
Такое сокращение предложения квартир в новостройках может являться предвестником высоких темпов роста цен на них? Или рынок всё равно будет стагнировать на фоне высоких ставок ипотеки? Опросили экспертов, что они думают по этому поводу, ответы в двух постах:
@proeconomics19539
и
@proeconomics19540
 
Мне понравился ответ одного эксперта, я согласен с ним:
«Массового и дешёвого жилья в новостройках внутри Старой Москвы больше не будет. Никогда.
Кто хочет недорогое новое - добро пожаловать в Новую Москву. Желающие остаться в границах старой Москвы - смотрят вторичку».
 
Я бы ещё про ближнее Подмосковье добавил, или вовсе про другой регион.

Московская область – «заповедник» новостроек комфорт-класса, в отличие от Москвы, где на первый план выходит бизнес-класс.
Снижение продаж новостроек в МО в апреле, год к году, - на 28%.
Можно, как большинство аналитиков, включить ноту драматизма. Но на диаграмме хорошо видна одна из причин снижения продаж – это резкий взлёт продаж с октября 2025 года по январь 2026 года. Из-за страха, нагнетаемого медиа-средой и ТГ-каналами, чуть ли не прекращения действия льготной семейной ипотеки, продажи за этот период превысили привычную норму (норма – около 3,5 тыс. квартир в месяц) примерно на 11 тыс. квартир. Теперь это превышение будет размазано по всему году: весь 2026 год будет видеть продажи ниже нормы примерно на 1 тыс. квартир каждый месяц.

О масштабах предстоящего сокращения деятельности застройщиков говорит такой индикатор, как спрос на строительную спецтехнику:

«За прошлый год падение производства спецтехники в деньгах упало на 31,1% к 2024 году, а в январе-феврале 2026 года падение составило уже 60% по сравнению с тем же периодом 2025 года, говорит замдиректора ассоциации «Росспецмаш» Вячеслав Пронин. «Заводы стоят. Огромное затоваривание готовой продукцией. Многие предприятия вынуждены сокращать персонал, увольнять людей, терять компетенции по производству».

Ещё поразила доля строительной спецтехники на российском рынке жилой застройки, более 80%, несмотря на программы импортозамещения:
«Доля отечественной спецтехники на российском рынке в последние годы уверенно росла - в среднем она поднялась с 9% до 18%, говорит Пронин».

В апреле на рынке новостроек массового сегмента было заключено 1063 сделки (+8% за месяц, -58% за год), по данным «Метриум». Рост по сравнению с мартом объясняется в т.ч. календарным фактором – 21 рабочий день в марте и 22 рабочих дня в апреле.
 
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в апреле достигла 72% (+2 п.п. за месяц). Средняя ставка за месяц по рыночной ипотеке сократилась на 0,4 п.п., до 19,9%. К началу мая показатель снизился еще на 0,7 п.п. – до 19,2%, после очередного понижения ключевой ставки, сообщает «Метриум».
В январе 2026 года 86% сделок в этом сегменте проходило при помощи ипотеки.
 
По сравнению с апрелем 2025 года в апреле 2026 года мы видим обвал числа сделок в 2,5 раза. Формально на рынке бушует кризис. Но на деле рынок возвращается к нормализации, в т.ч. и потому, что целиком экономика России вступает в рецессию – рынок жилья соответствует общему состоянию дел в стране. Ну а про коммерческие ставки ипотеки в 19-20% и говорить нечего.

Российская ситуация с ростом недоступности жилья – не уникальная, как я показывал множество раз. Цены на жильё в развитых и среднеразвитых странах всё дальше расходятся с динамикой доходов.

Например, рынок жилья в США сталкивается с самым тяжёлым кризисом доступности за десятилетия. Сегодня домохозяйствам в США приходится тратить почти 38% своего валового дохода на расходы по ипотеке, чтобы купить дом. Эта цифра почти идентична уровню пузыря середины 2000-х годов и объясняет, почему рынок жилья погряз в рецессии. Цены, ставки и затраты на владение жильем взлетели гораздо быстрее, чем доходы, и теперь покупатели вытеснены с рынка. Результат? Самое резкое падение спроса на жильё в истории США, с рекордно низкими продажами существующих домов.

Так что российский «пузырь» в сфере жилья идёт в том же тренде.