🏢Новые облигации: Элит Строй 2Р3. Купоны до 22%!

За третьим мильярдным выпуском на биржу пришёл крупный застройщик из Тюмени. Строители нынче под особым вниманием в связи с труднодоступной ипотекой и другими проблемами. Давайте ли глянем, как там дела у целой Страны.

Эмитент: ООО "Элит Строй"

🏗Элит Строй - материнская компания для специализированных застройщиков, входящих в ГК «Страна Девелопмент». Группа строит недвижку в Тюмени, Москве, СПб, Е-бурге и Новосибе.

На рынке с 2006 г., с 2022 г. входит в список системообразующих застройщиков. В портфеле - жилые комплексы сегментов премиум, бизнес и комфорт.

👉Занимает почетное 10-е место среди девелоперов РФ в рэнкинге ЕРЗ на июнь 2026, потеснив из первой десятки "Эталон" и ЛСР. В стройке сейчас 1,356 млн кв. м жилья.

⭐️Кредитный рейтинг: BBB- "стабильный" от Эксперт РА (понижен в ноябре 2025).

💼В обращении 2 фикса объемом по 1 млрд ₽: Страна03 (RU000A10BP46) с купоном 26,5% и Страна 2Р2 (RU000A10E6J7) с купоном 25,25%.

📊МСФО за 2025:

🔼Выручка: 94,9 млрд ₽ (+73% г/г). Себестоимость продаж росла ещё быстрее: на 88% до 55,9 млрд ₽. Рост выручки, вероятно, связан с расширением проектов в Москве, Тюмени и Екатеринбурге.

🔼Cкорр. EBITDA: 29,7 млрд ₽ (+47,5% г/г). Рентабельность EBITDA снизилась с 36 до 30%.

🔽Чистая прибыль: 5,69 млрд ₽ (-26% г/г). Причины падения - взлетевшие до 21,3 млрд ₽ фин. расходы (+53% г/г) и существенный расход по налогу на прибыль (2,21 млрд).

💰Собств. капитал: 21,5 млрд ₽ (+9,1% за год). Активы прибавили сразу 45% и достигли 318 млрд ₽ из-за взлёта запасов и дебиторки. На балансе 906 млн ₽ кэша (в конце 2024 было 1,81 млрд).

🔺Кредиты и займы: 254 млрд ₽ (+42% за год). Отношение чистого долга (без учета эскроу) к капиталу ухудшилось с 4,8х до 6,35х.

🔺Остатки на счетах эскроу: 116 млрд ₽ (+41% за год). Чистый долг за вычетом эскроу составляет 136 млрд ₽ (+44%). Нагрузка ЧД/EBITDA снизилась с 4,71 до 4,59х благодаря росту EBITDA.

⚙️Параметры выпуска

● Объем: 1 млрд ₽
● Купон: до 22% (YTC до 24,36%)
● Выплаты: 12 раз в год
● Срок: 3 года
❗️ Оферта: колл через 2 года
● Амортизация: нет
● Рейтинг: BBB- от ЭкспертРА

⏳Сбор заявок - 3 июля, размещение - 8 июля 2026.

🤔Резюме: страна вся в долгах?

🏗Итак, Элит Строй (a.k.a. Страна Девелопмент) размещает фикс объемом 1 млрд ₽ на 3 года с ежемесячным купоном, без амортизации и с околл-опционом через 2 года.

✅Относительно крупный эмитент. Девелопер из ТОП-10 в РФ, входит в перечень системообразующих. Выручка и прибыль за последние 2 года заметно выросли, застройщик увеличил объем стройки и земельный банк.

✅Хорошая доходность. Ориентир купона 22% выглядит заманчиво, но не забываем, что это ВДО с рейтингом BBB-.

⛔️Сильная закредитованность. Долги за 2 года выросли почти в 3 раза, нагрузка ЧД/EBITDA на уровне 4,6х. Для сравнения, у Пика по итогам 2025 чистый долг отрицательный, у «Эталона» — 2,5х, у ЛСР - 1,7х, у проблемного "Самолёта" — 3,6х. Страна нарастила темпы стройки, но какой ценой?

⛔️Отрицательный денежный поток. Огромные проц. расходы шатают финансовую устойчивость. Есть "подушка" в виде эскроу, но краткосрочные обязательства размером 154 млрд (!) придется покрывать какими-то другими средствами, очевидно заёмными.

⛔️Снижение рейтинга. ЭкспертРА согласен со мной и говорит о сильных рыночных позициях, но особо отмечает высокую долговую нагрузку без тенденции к улучшению.

⛔️Отраслевые риски. Из-за непростой макроэкономической ситуации и отмены общерыночных льготных ипотек, перспективы рынка недвижимости на ближайшие годы я бы назвал "сдержанными".

💼Вывод: для смелых. Компания серьёзная, но бешеные проц. расходы очень давят на рентабельность, а новые квартиры пока продаются плохо (судя по резкому росту запасов). Предыдущий фикс сейчас даёт доходность аж 26% годовых, т.е. рынок относится к эмитенту настороженно.

С другой стороны, при плохом развитии событий можно начать распродавать запасы и земельный банк с некоторым дисконтом, и покупатель наверняка найдется. Впрочем, лично я, пожалуй, пройду мимо - мне хватило Гарант-Инвеста.

🎯Другие свежие фиксы: Роделен 2Р6 (BBB, 21%), ВИС П13 (А+, 16.5%), ВУШ 1Р7 (BBB+, 22.5%), АФ Банк 1Р19 (АА, 14.2%), ИЭК 1Р5 (А-, 15.75%), ОДК 1Р3 (АА-, 16.5%).

📍Ранее разобрал ПР-Лизинг, Cloud.ru, Джи Груп.

#облигации