Проект Affordable Housing Act, который Еврокомиссия должна представить в сентябре 2026 года, превращает назначение частной квартиры в предмет административного допуска. После одобрения государствами ЕС и Европарламентом регламент станет обязательным и будет применяться напрямую. Итальянский депутат и секретарь Либерально-демократической партии Луиджи Мараттин назвал эту модель «Советским Союзом в чистом виде». Собственник сохраняет титул, а власть получает право решать, допустимы ли выбранная сделка и цель использования жилья.

Статья 5 разрешает уполномоченному национальному, региональному или местному органу ограничивать краткосрочную аренду квартиры вне основного жилья хозяина. Второе полномочие касается приобретения и использования недвижимости вне постоянного проживания владельца либо другого человека. Мэрия сможет закрыть вход покупателю второй квартиры, если национальное право передаст ей такую власть.

Основанием станет сертификат «жилищного стресса». Средняя цена сделки должна составлять минимум 8 медианных годовых располагаемых доходов жителей, коэффициент обязан расти предыдущие 10 лет, а дефицит не должен ослабнуть в следующие 3 года. Власти должны доказать отрицательное влияние краткосрочной аренды или непостоянного использования за 3 предшествующих года. Еврокомиссия оставляет право менять порог 8 делегированным актом.

После выполнения условий город сможет очертить часть района и ввести количественный лимит, запрет использования либо ограничение приобретения. Контроль туристической аренды определяет способ заработка действующего владельца. Ограничение покупки отбирает участников будущей сделки по заявленной цели. Цена остается рыночной, однако покупатель получает объект лишь при согласии использовать его согласно местной жилищной политике.

Исполнение опирается на Регламент ЕС 2024/1028. С 20 мая 2026 года платформы передают властям данные о краткосрочной аренде. Объявление без действительного регистрационного номера может быть отключено по приказу. Новый проект требует применять регистрацию, проверку и обмен данными перед ограничением аренды. Решение мэрии получает адрес, цифровую запись и компанию, обязанную остановить рекламу объекта.

Барселона дает представление о масштабе. Город намерен прекратить почти 10 000 лицензий туристических квартир с 2028 года. С 2016 года муниципалитет выписал более 11 500 штрафов и вернул около 3 900 объектов в постоянное проживание. В Испании Airbnb удалил 65 000 незаконных объявлений преимущественно из-за отсутствия лицензий. Европейский акт создаст общую правовую опору для переноса такой практики с объявления на приобретение и назначение квартиры.

Проект требует оценивать менее жесткие меры, вводить переходный порядок для законной деятельности и предоставлять судебную защиту. Ограничения придется пересматривать минимум раз в 5 лет. Эти гарантии способны создать привилегированный слой старых владельцев. Сохраненная лицензия даст туристический доход, тогда как новый покупатель лишится доступа к той же деятельности. Разрешение станет дефицитным активом у тех, кого администрация допустила раньше.

Еврокомиссия признает недостаток предложения основным источником кризиса. Запрет второй квартиры перераспределяет готовый фонд быстрее строительства. Политик получает измеримый результат без возведения дома, а собственник и покупатель принимают финансовые потери. Часть объектов может вернуться местным арендаторам, одновременно город закрепит право выбирать разрешенный способ распоряжения частным имуществом.

Советский характер реформы проявится в распределении права на использование и доход. Брюссель задает сертификат кризиса, мэрия делит владельцев на допущенных и исключенных, цифровая платформа исполняет решение. Старые лицензии создают административную ренту, а новые сделки подчиняются цели, одобренной властью. Денежный рынок квартир продолжит существовать, однако доступ к нему и экономическая ценность собственности будут зависеть от чиновника, определяющего назначение объекта.

///ПолитДоклад