Оспаривание «архивной» кадастровой стоимости для целей налогообложения: Постановление Конституционного Суда РФ от 14.07.2026 № 48-П

В последние годы вопросы корректности кадастровой стоимости объектов недвижимости остаются одними из наиболее острых в практике налогообложения, поскольку завышенная оценка напрямую влияет на размер налоговой нагрузки.

Особую сложность представляют случаи, когда собственник сталкивается с необходимостью оспаривания так называемой «архивной» кадастровой стоимости. Так, долгое время владельцы недвижимости сталкивались с формальными барьерами при оспаривании кадастровой стоимости за прошлые периоды: в пересмотре отказывали из‑за пропуска установленного срока обращения.

Поворотным моментом в разрешении этой коллизии стало Постановление Конституционного Суда РФ от 14.07.2026 N 48-П, который признал действующие правила неконституционными.

В настоящей статье, основываясь на практическом опыте Правового центра «Два М», разберусь с тем, какое практическое значение имеет данная позиция Конституционного суда (КС).

Практические рекомендации при установлении «архивной» кадастровой стоимости в размере рыночной

1️⃣ Прежде всего следует проверить, не обусловлена ли завышенная кадастровая стоимость технической или методологической ошибкой, допущенной при её определении.
2️⃣ Затем сравнить кадастровую стоимость объекта с ситуацией на рынке (заказать отчёт об оценке).
3️⃣ Проверить соблюдение срока для установление «архивной» кадастровой стоимости в размере рыночной. Так, Конституционный суд его существенно расширил для физлиц, но не отменил полностью (подробнее выше).
4️⃣ Подать заявление в бюджетное учреждение. К заявлению приложите отчёт об оценке и другие подтверждающие документы (выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы). Учреждение рассмотрит заявление в течение 30 календарных дней. Оно может принять решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной либо отказать в таком установлении.
5️⃣ При получении отказа необходимо оспорить его в суде в порядке административного судопроизводства. В суде, скорее всего, назначат судебную оценочную экспертизу — её заключение станет ключевым доказательством по делу.

Автор: Анастасия Минаева