Как работают инвестфонды с коммерческими объектами в разных странах

Закрытые паевые инвестфонды с недвижимостью продолжают привлекать частных инвесторов в России. В 2025 году число пайщиков таких фондов достигло 2,2 млн человек, а стоимость чистых активов — 2,8 трлн руб. За последние три года число инвесторов в ЗПИФы выросло в 20 раз.

Главное отличие от зарубежных рынков — степень доступности инструмента. В США акции REIT держат около 170 млн человек, в Великобритании — 150–200 тыс., в Австралии — порядка 500 тыс. При этом в США, Великобритании и Австралии купить REIT может любой частный или институциональный инвестор через брокерский счет, тогда как в России часть ЗПИФов доступна только квалифицированным инвесторам. Для такого статуса, в частности, нужен капитал от 24 млн руб. или средний доход от 20 млн руб. за последние два года.

Различается и структура вложений. В России в 2025 году более 70% покупок ЗПИФов пришлось на склады, тогда как за рубежом REIT чаще инвестируют не только в склады, но и в офисы, торговые центры, жилье, гостиницы, медицину, дата-центры и инфраструктуру. По оценкам, российские ЗПИФы могут приносить до 15% годовых при сроке окупаемости семь—десять лет. Для сравнения, за последние пять лет REIT в США приносили в среднем более 8% годовых, в Великобритании — 5–7%, в Австралии — 8,5%.

� Ирина Бужор, Коммерсантъ