Посмотрел все стройки Дубая у воды. Выскажусь.

Я не понимаю, как сейчас в здравом уме можно купить недвигу в Дубае. В моём понимании, мир быстренько движется к глобальному финансовому кризису. Выживет тот, у кого есть прочные активы.

Сравню Дубай с соседней страной, Катаром.

Катарский риал равен дирмаху ОАЭ 1 к 1.

Бюджет Катара на 2025: 197 миллиардов риялов. Доходы от нефти и газа в 2025 году — 154 миллиарда риялов (78%), а несырьевые — 43 миллиарда.

Бюджет Дубая на 2025: доходы 97,66 млрд дирхамов, расходы 86,26 млрд дирхамов. Структура доходов, основные части:

- Доходы от туризма;
- Доходы от продаж квартир и офисов. Продажи генерируют доход от регистрации и сборов. В пиковые годы это может составлять до 20% бюджета;
- Доходы от туристической аренды через налоги;
- Акцизные налоги;
- НДС
- Нефтяные доходы Дубая менее 10%.

Бюджет Дубая диверсифицирован, много разных источников дохода. Но все они хлипкие, целиком и полностью завязаны на приезжих. Нет приезжих – нет бюджета. Все эти статьи дохода схлопнутся в кризис, как уже было в 2008 и 2014 годах. Недвига в этот момент тоже падала в разы. Сейчас она только-только отросла на показатели 2014 года. Но это без учета инфляции. Поэтому, все инвесторы тех лет – в жопе.

Нефти у Дубая мало, за счёт неё бюджет тянуть невозможно. В кризисы все стройки морозились на многие годы. Да и сейчас есть стоящие проекты с 2008г.

Соседний Катар – прямо противоположная история во всём. Государство бесконечно богаче Дубая. Катар вообще самые богатые на земле. У них столько газа и лёгкой нефти, что они никогда и ни в чём не будут нуждаться. Во всяком случае, в ближайший век.

Ещё у них есть крупнейшая военная база стратегической (ядерной) авиации на ближнем востоке. Вот тут.

Катару всегда было плевать на любые экономические кризисы. Чтобы ни случилось вокруг, там всегда всё будет стабильно. Налоги они тоже могут позволить себе не внедрять дольше, чем любая другая страна персидского залива.

Но. Катар никто не знает. Туристов на улицах нет. Барыг недвигой нет, как класса. Попытайтесь что-то найти на ютюбе – ноль информации.

Качество недвижимости прилично выше Дубая. Общественные пространства – совсем другой уровень.

Дубай у воды полностью застроен. Новые проекты появляются точечно. Либо на месте старых, либо медленно насыпаются. Выглядит как попытка воткнуть тюнинг там-сям, пытаясь сохранить ликвидность. Уровень общественных пространств в Дубае – сами знаете, не комментирую.

Рынок недвиги Дубая похож на горячую картошку «передай следующему». Выигрывают на этом рынке редкие профи и барыги недвигой. Ну и бюджет страны, где сборы от регистрации недвиги – один из ключевых источников дохода.

Катар – всё иначе. Рынок выкупают локалы. Приезжих мизер. Рекламы за бугром нет. На сборы от продажи недвиги государству пофиг, у них и без того бабки некуда распихивать. Рост стабильный, планомерный. Новые проекты – огонь. Цены – сильно приятнее Дубая.

Аналогично с общим ощущением от двух стран. Дубай – кричащие понты, смотрите как у меня всё хорошо. Катар – сдержанность во всём, что у местных, что у приезжих. На улицах нет спорткаров. Но ты шкурой чувствуешь, что денег там в сто раз больше и у всех всё очень хорошо.

В Дубае в плане недвиги ловить нечего. В Абу-Даби ловить - тоже, кто успел 4-5 лет назад – молодцы. Писал про музейный квартал Абу-Даби, дома на первой линии у воды возле музеев стрельнули на 350%. А ведь 5 лет назад все говнились, что кому нужен Абу-Даби, ведь есть Дубай.

Сейчас время Катара. Прайс на каком-нибудь Qetaifan Island в Катаре будет стабильно расти. Но вы никогда об этом не узнаете. Ведь там нет тысяч барыг с рекламой. Все они в Дубае, туда на автомате прёт клиент с баблом.

Для меня Дубай выглядит катастрофическим рынком. С гарантированной жесткой просадкой при любой будущей проблеме.

А Катару на всё пофиг. Абсолютный рекордсмен по благополучию, способный залить любую проблему деньгами. Катар только начал разворачиваться к миру лицом, до чемпионата мира была закрытая страна. Там ещё всё впереди. Их нефти и газа хватит пережить любые потрясения.