Не облигации единые: на Мосбирже появился ЗПИФ на офисную недвижимость

Мы обычно разбираем облигации, но иногда на рынке появляются инструменты, которые тоже стоят внимания инвестора, ориентированного на постоянный доход от вложений.
1 июля на Московской бирже стартовали торги паями ЗПИФ АВИУМ от Alias Group. Это закрытый паевой фонд, который инвестирует в офисную недвижимость класса А в Москве.
Модель фонда гибридная: сначала инвестор участвует в росте стоимости объекта на этапе девелопмента, а после ввода бизнес-центра в эксплуатацию — в арендном потоке от качественной офисной недвижимости.

Параметры фонда:

базовый актив — офисная недвижимость класса А в Москве, в бизнес-центре АВИУМ
ввод объекта в эксплуатацию — планируется в 2028 году
целевой ROI — 32%
доступ — для квалифицированных инвесторов
возможно приобретение на ИИС
управляющая компания — ТЕТИС Кэпитал
операционный партнёр — CORE.XP
финансовый партнёр — Банк ВТБ

В чём суть идеи?

У фонда две стадии.
Первая — девелоперская. Фонд заходит в объект на раннем этапе строительства, когда цена ниже, чем у готовой недвижимости. По данным проекта, активы приобретаются с дисконтом 13–22% к среднерыночному уровню локации.

Вторая — арендная. После ввода бизнес-центра в эксплуатацию площади планируется передавать в долгосрочную аренду якорным арендаторам. Целевым сценарием является заключение долгосрочного договора аренды с ежегодной индексацией ставки.
То есть инвестор получает не просто ставку на рост цены пая, а потенциально ещё и денежный поток от аренды после запуска объекта.

Почему это может быть интересно?

Качественные офисы класса А в хороших локациях остаются дефицитным активом. Особенно крупные смежные лоты, которые подходят большим арендаторам. Именно на такой сегмент и делает ставку АВИУМ.
Локация тоже играет роль: бизнес-центр находится в минуте от МЦК Зорге, в зоне Ленинградского делового коридора. Отсюда есть связь с Москва-Сити, Ходынкой, Хорошёво-Мнёвниками, Фили-Кутузовским и Белорусско-Савёловским деловыми районами.
Для инвестора плюс в том, что вход в такой объект происходит не напрямую через покупку офиса, а через биржевой пай. Не нужно самому искать арендаторов, управлять помещением, дробить объект или заниматься операционкой.

Но это не облигация

Здесь важно не путать инструмент с долговыми бумагами. У ЗПИФ нет фиксированного купона, даты погашения номинала и гарантированной доходности. Цена пая зависит от стоимости актива, спроса на бирже, стадии проекта и ситуации на рынке недвижимости.
Риски тоже другие: строительство, сроки ввода, арендный спрос, ликвидность паёв, оценка недвижимости и общая ситуация в офисном сегменте.

Что в итоге?

ЗПИФ АВИУМ выглядит как интересное решение по упаковке офисной недвижимость премиального сегмента в более удобный биржевой формат. Идея понятная: зайти в качественный офисный объект на ранней стадии с дисконтом, дождаться роста стоимости по мере строительства, а затем получать потенциальный арендный поток после ввода здания.

Для консервативного инвестора это всё ещё рискованный инструмент, потому что доходность не гарантирована. Но для квалов, которые хотят диверсифицировать портфель за пределы облигаций и добавить экспозицию на коммерческую недвижимость, фонд может быть интересен как долгосрочная идея.

Для совершения сделок инвестору достаточно воспользоваться мобильным приложением брокера, ввести торговый код XAVIUM и подать заявку на приобретение паев.

А чтобы продолжить следить за фондом можете подписаться на телеграм-канал.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Реклама. Рекламодатель ООО "ЭЛИАС ГРУПП", ИНН: 2309176557, erid: 2SDnjcej5Wi