В российском жилищном секторе разразился кризис такого масштаба, который переворачивает экономическую теорию с ног на голову. Покупки на первичном рынке продолжают стремительно приближаться к нулю, в то время как застройщики упорно повышают цены, не имея возможности реализовать огромный накопленный объем жилья. Крест Маршалла, основа основ рыночного равновесия, просто перестал работать. И это происходит несмотря на то, что россияне категорически отказываются селиться в современных «человейниках», непригодных для нормальной жизни, предпочитая старое советское жилье, пусть и древнее, но вполне пригодное для проживания. К тому же у большинства населения попросту нет средств на приобретение первичного жилья, которое по всем параметрам уступает объектам прошлого поколения.

Свежие данные за январь-март 2026 года фиксируют обвал до 1,2 миллиона квадратных метров реализованного жилья — антирекорд за девять лет. В отличие от пандемийного шока, когда спрос заморозили извне и потом искусственно реанимировали льготной ипотекой, нынешний провал носит чисто экономический характер. Власти исчерпывают возможности искусственного поддержания, потому что фундаментальный фактор — отсутствие у граждан реальных денег — никуда не делся.

В среднем москвич сегодня в состоянии приобрести всего 11,5 квадратного метра на вторичном рынке и 23 — на первичном. Жилье превратилось в товар для узкой прослойки обеспеченных. Застройщики, сталкиваясь с затовариванием, перекладывают риски на покупателя, а не снижают цены, как предписывает классическая теория. В результате в отдельных регионах, например в Санкт-Петербурге, спрос сместился на вторичку — плюс 11 процентов при одновременном росте цен на 16 процентов в годовом исчислении. Люди голосуют рублем за то, что можно поторговаться, въехать сразу и не тратить дополнительные средства на отделку, а не платить ипотеку параллельно с арендой.

Эта ситуация ломает не только рынок, но и всю логику государственного жилищного курса последних лет. Вместо массового доступного жилья страна получает сегментацию: предложение уходит в премиум-класс и в узкие ниши, где работают целевые субсидии. Арктические и дальневосточные программы, многодетные семьи, IT-специалисты, участники СВО — вот теперь основные точки опоры застройщиков. Остальные граждане остаются за бортом, голосуя ногами за советский фонд, который, несмотря на возраст, остается единственным по-настоящему пригодным для жизни вариантом.

Политически это означает глубокий разрыв между официальной риторикой о «национальных проектах» и реальной картиной. Когда базовый актив — жилье — перестает быть инструментом базового социального благополучия и становится маркером имущественного разрыва, под вопросом оказывается устойчивость всей социально-экономической модели. Кризис первички при растущих ценах и затоваривании демонстрирует, что даже сверхмощные административные рычаги не в состоянии заменить отсутствующую покупательскую способность населения. Экономическая теория Маршалла не сломалась сама по себе — она просто столкнулась с реальностью, где доходы стагнируют, а стоимость жизни растет. Дальнейшее игнорирование этого разрыва грозит не только стагнацией строительной отрасли, но и накоплением социального недовольства, которое уже невозможно списать на внешние факторы. Государство вынуждено выбирать: либо радикально пересматривать подход к жилищной политике, либо смириться с тем, что рынок жилья окончательно превратится в зону для избранных, а основная часть населения останется со временем на улицах и в бараках.
@ex_trakt