Decipher
@ebitdaddy7
Decipher
Фото:
Доступное жилье, скорее всего, вернется. Вопрос только в том, какой ценой.
Первый тревожный сигнал уже появился. Новые дома в США теперь продаются дешевле существующих. Исторически все было наоборот. Новый дом почти всегда стоил дороже. Теперь застройщики вынуждены делать скидки, уменьшать площадь домов и субсидировать ипотечные ставки, потому что у них нет выбора. Земля, кредиты, зарплаты и готовый, но непроданный инвентарь стоят денег каждый день.
У обычных домовладельцев ситуация совсем другая. Многие сидят на ипотеке под 3-4% и могут просто не продавать. Именно поэтому настоящая переоценка рынка пока происходит только в сегменте нового строительства, тогда как вторичный рынок все еще поддерживается искусственно ограниченным предложением.
Но еще интереснее посмотреть на спрос. Индекс ипотечных заявок на покупку жилья находится примерно на 35% ниже долгосрочной нормы и почти на 70% ниже пика 2005 года. По количеству заявок рынок откатился примерно к уровням 1995 года. Только есть одна проблема. Население США за это время выросло почти на 29%.
Если пересчитать заявки на душу населения, получится, что американцы оформляют ипотеку примерно на 22% реже, чем тридцать лет назад. И дело явно не в том, что люди внезапно перестали хотеть собственное жилье. Они просто больше не могут себе его позволить.
В 1995 году ипотечные ставки были даже выше сегодняшних, около 7,5-8%. Но медианная цена нового дома составляла всего $133 тыс. Сейчас ставки немного ниже, зато цены на жилье выросли более чем втрое. Ежемесячные платежи росли гораздо быстрее доходов, а первоначальный взнос, налоги и страховка стали отдельной проблемой.
История показывает, что рынок жилья почти всегда ломается одинаково. Сначала исчезают сделки. Потом начинает расти предложение. И только после этого начинают по-настоящему снижаться цены. Именно так происходило в 2006-2008 годах.
Пока этот процесс тормозит эффект “ипотечной ловушки”. Владельцы дешевых кредитов не хотят продавать свои дома и терять выгодную ставку. Застройщики такой роскоши себе позволить не могут, поэтому снижают цены первыми.
Многие рассчитывают, что снижение ставок быстро решит проблему. Не уверен. Настоящая доступность жилья обычно возвращается только тогда, когда одновременно дешевеют и деньги, и сами дома относительно доходов населения. А такое сочетание чаще появляется уже во время экономического спада.
Если безработица начнет расти, часть владельцев будет вынуждена продавать, предложение увеличится, ставки снизятся вслед за охлаждением экономики. Но к этому моменту желающих покупать станет меньше, а банки, скорее всего, начнут жестче выдавать кредиты. В этом и заключается парадокс рынка жилья. Дома становятся доступнее именно тогда, когда позволить их себе могут все меньше людей.
Отдельный риск, который может ускорить этот сценарий, это возможные перебои в Ормузском проливе. Более дорогая нефть ударит по расходам домохозяйств и бизнесу, сначала удерживая инфляцию и ипотечные ставки высокими, а затем, если экономика начнет заметно слабеть, подтолкнет ставки вниз уже вместе с рецессией.
Если этот сценарий реализуется, доступность жилья вернется. Но не благодаря мягкой посадке экономики, а через классическую рецессионную перезагрузку.
Если до сих пор читаешь но ничего не можешь понять, то тебе сюда
20
9
❤ 4
2
13 3.3K
Обсуждение 0
Обсуждение не доступно в веб-версии. Чтобы написать комментарий, перейдите в приложение Telegram.
Обсудить в Telegram