Рынок жилья проходит нижнюю точку цикла

Начиная с февраля продажи новостроек ежемесячно уступают уровню прошлого года примерно на 7–12%. По мере снижения ставок растёт доля кредитов без господдержки, а спрос всё заметнее смещается в сторону готового жилья.

Снижение спроса сдерживает цены на новое жильё. За пять месяцев новостройки подорожали на 3,1% — немного меньше инфляции. Фактически цены на первичном рынке перешли к стагнации: ежемесячные темпы роста стали в несколько раз ниже, чем в конце 2025 года.

Главный риск сейчас связан с тем, что во многих проектах жильё продается медленнее, чем строится. Около 33 млн м², или 28% всего строящегося жилья, имеют распроданность ниже нормативного уровня. Это повышает стоимость проектного финансирования и создаёт дополнительную нагрузку на экономику проектов.

Вместе с тем рынок, вероятно, уже проходит наиболее сложную точку текущего цикла. Дальнейшее восстановление будет зависеть прежде всего от снижения рыночных ставок.

Делимся презентацией — в ней подробно представлены данные по продажам, ипотеке, ценам, проектному финансированию и региональным рынкам.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм

#итоги

Рост цен на новостройки остаётся сдержанным

В мае строящееся жильё в России подорожало в среднем на 0,4%. После заметного роста в январе (+1,7%) ежемесячная динамика остаётся умеренной: +0,2% в феврале, +0,3% в марте и +0,5% в апреле.

За январь–май рост составил 3,1% — чуть ниже накопленной инфляции (+3,3%). Таким образом, в реальном выражении цены на первичном рынке снизились на 0,1%.

Кстати, в реальном выражении рынок, анализируемый индексом цен ДОМ.PФ, разделился почти поровну: рост — в 36 регионах, снижение — в 35. Диапазон при этом достаточно широкий: от +13,9% в Тверской области до −7,3% в Астраханской.

По классам жилья динамика индекса различается незначительно. В мае массовый сегмент подорожал на 0,5%, бизнес- и элитный — на 0,4%. Однако с начала года более дорогие новостройки растут быстрее: +3,8% против +3,1% в типовом и комфорт-классе.

Слабый спрос продолжает ограничивать рост цен. Продажи новостроек остаются ниже прошлогоднего уровня четвертый месяц подряд, а в мае сократились на 10% г/г.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм

#цены

Отправляемся в Сочи!

Уже завтра стартует одно из главных деловых событий в девелопменте — форум «Движение», который в этом году проходит при поддержке ДОМ.PФ.

Делимся расписанием сессий, где выступят наши спикеры:

16 июня

10:00-12:00, «Двое в лодке: как банкам и девелоперам разделить риски, заработать и удержать рынок»
Спикер: Алексей Ляшенко

11:00-13:00, «Ключевые векторы развития рынка недвижимости: итоги полугодия и прогнозы»
Спикер: Михаил Гольдберг

12:00-13:20, «Девелопмент 2026. Ключевые вызовы и стратегии развития»
Спикер: Александр Чобан

12:00-12:30, «Электронная коммерция в недвижимости: гибрид или полный онлайн»
Спикер: Анна Богдашкина

13:00-14:00, «Что происходит с потребителем»
Спикер: Алина Бакунова

14:00-15:30, «Здесь формируется ваше завтра»
Спикер: Александр Лукьянов

17 июня

14:00-15:30, «Экономика под давлением: макрофакторы в действии»
Спикер: Михаил Гольдберг

14:00-15:30, «Кибербезопасность в девелопменте»
Спикер: Александр Лукьянов

15:00-16:15, Сессия Банка ДОМ.PФ «Точки опоры: как девелоперу не выжить, а развиваться»
Спикеры: Антон Медведев, Евгения Либефорт

15:30-17:00, «Цифровой девелопмент: как алгоритмы экономят миллиарды на стройке»
Спикер: Алина Бакунова

16:30-17:30, сессия ДОМ.PФ «Новая экономика данных — основа внедрения инноваций в отрасли»
Модератор: Александр Лукьянов, спикер: Григорий Грязнов

17:00-18:00, «Доверие к метру: качество продукта, стандарты и цифровая прозрачность»
Спикер: Евгений Елфимов

18 июня

10:00-12:00, пленарное заседание с участием Минстроя РФ
Спикер: Максим Грицкевич

12:00-13:30, финансовая конференция: «От кредитования к совместному бизнесу: эволюция отношений банков и девелоперов»
Спикер: Эльдар Асадуллаев

12:00-13:00, «Есть ли жизнь после стройки»
Спикер: Александр Лукьянов

12:00-13:30, «Развитие территорий: комплексный подход от государства — к девелоперу. Работа КРТ в регионах»
Спикер: Александр Чобан

15:00-16:30, «ИЖС в России: движение к обновленному рынку частных домов»
Спикер: Максим Грицкевич

Если в эти дни тоже планируете быть на форуме, заходите в гости на наш стенд!

Подписаться на ДОМ.PФ
Мы в «Максе»

Продажи снижаются в годовом выражении четвёртый месяц подряд

На этом фоне:

Соотношение распроданности и стройготовности смещается к нижней границе сбалансированного диапазона 60–80%

71% в апреле → 69% в мае.

Слабый спрос затрагивает всё большую часть портфеля

На проекты, где распроданность с учётом стадии строительства ниже 60%, приходится уже 28% всего строящегося жилья против 25% в начале года.

Объёмы нового строительства несоразмерны спросу в большинстве регионов

В 52 субъектах объём нового предложения уже слишком велик относительно текущих продаж.

Подробности — в дайджесте.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм

#дайджест

🇬🇧 Ликвидация очереди на социальное жильё в Англии растянется более чем на век

При нынешних темпах строительства на ликвидацию очереди на социальное жильё из 1,3 млн домохозяйств уйдет 119 лет. По оценкам экспертов, для решения этой проблемы необходимо ежегодно вводить по 90 тысяч объектов в течение десятилетия. Однако в 2025 году было сдано всего 12 тысяч домов для социальной аренды — в итоге на каждую новую единицу жилья претендовало около 110 семей.

🇫🇷 Мэр Парижа хочет довести долю социального жилья в столице до 40% к 2035 году

Если этого не произойдёт, то Париж рискует стать рынком для очень богатых покупателей, туристов и владельцев вторых квартир, а учителя, медики, средний класс будут вытесняться за пределы столицы. Город активно использует право преимущественной покупки зданий, переводит дорогие объекты в социальное жильё, усиливает контроль за Airbnb и другими краткосрочными арендами, повышает нагрузку на вторые и пустующие квартиры и планирует переводить часть коммерческих помещений в жильё. Один из примеров — исторический особняк, который город превратит не в пятизвездочный отель, а в 17 муниципальных квартир.

🇺🇸 К 2050 году медианная цена дома в США может достичь $1 млн

Прогноз американских риелторов предполагает ежегодный рост цен на жильё на 3–4% в год. Сейчас жильё стоит около $429,3 тыс. И в 1990 году при цене в $100 тыс. текущие ценники тоже казались нереальными.

🇪🇸 В Испании доля зарплаты, уходящая на аренду, выросла с 38% в 2019 году до 50% в 2025-м

В Мадриде и Каталонии этот показатель достигает 70% от зарплаты. При этом строительство жилья находится на рекордно низком уровне с 2010 года (83 тыс. домов в год против 315 тыс. в 1970–2010 гг.), а доля государственного жилья составляет всего 1,5–3,3% против 9,3% в среднем по ЕС.

🇰🇿 Казахстан: ипотека станет формально дешевле, но доступ к ней может стать жёстче

С 1 июля 2026 года в Казахстане снижается максимальная полная стоимость ипотечного кредита — то есть предельная ставка с учётом не только процентов, но и всех сопутствующих комиссий и платежей по жилищным займам — с 25% до 20%. Это не означает роста доступности жилья. Банки могут компенсировать снижение доходности более жёсткими требованиями к клиентам — доходам, долговой нагрузке и первоначальному взносу. Один из прогнозов — наиболее привлекательные условия будут доступны прежде всего заёмщикам с крупным первоначальным взносом, например от 30%.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм

#зарубежныерынки

День России — праздник, который объединяет всех, кто любит свою Родину, гордится её многовековой историей, культурным наследием и достижениями.

🇷🇺 Россия — самая большая страна в мире, с разнообразной природой и местами, которые вдохновляют и дают энергию каждому из нас. Для кого-то — это горы Алтая или невероятная архитектура Санкт-Петербурга, а для кого-то — уютный сквер в родном городе или двор из детства.

С праздником!

#МестоСилы

Подписаться на ДОМ.PФ
Мы в «Максе»

Продажи новостроек в мае остались ниже прошлогоднего уровня, но накопленный результат с начала года пока сохраняется в плюсе

В мае застройщики реализовали 1,5 млн м² жилья на 312 млрд руб. Это на 10% меньше по площади и на 4% меньше по сумме, чем годом ранее.

Снижение продаж в годовом выражении фиксируется четвертый месяц подряд. При этом динамика неоднородна: слабее выглядят крупнейшие рынки, тогда как за пределами ТОП-10 регионов спрос остаётся устойчивее.

В ТОП-10 регионах по объёму строящегося жилья продажи в мае сократились на 15% г/г. Наиболее заметное снижение — в Санкт-Петербурге (-37%) и Москве (-28%). В Петербургской агломерации часть спроса, вероятно, смещается в Ленинградскую область, где продажи выросли на 21% г/г. В Московской агломерации такой «миграции спроса» не видно: в Московской области реализация тоже снизилась — на 14% г/г.

Лучше выглядят регионы за пределами крупнейших строительных рынков: в мае продажи там снизились только на 4% г/г, а за январь–май выросли на 14% г/г. В результате по итогам пяти месяцев объёмы реализации в ТОП-10 регионов почти совпали с продажами в остальных регионах: 4,4 млн м².

Несмотря на слабую динамику последних месяцев, за счёт высоких результатов января накопленные продажи всё ещё выше прошлогоднего уровня. За 5 месяцев 2026 года застройщики реализовали 8,8 млн м² жилья (+4% г/г), а объём поступлений составил 1,8 трлн руб. (+8% г/г).

При этом баланс спроса и предложения стал менее комфортным для рынка: соотношение распроданности и стройготовности с начала года снизилось на 4 п.п., до 69% — это близко к нижней границе равновесного диапазона. Срок продажи непроданного строящегося жилья составляет 3,2 года (3,1 лет на начало года), что указывает на сохранение давления на темпы реализации.

Таким образом, после сильного января рынок вошёл в более слабую траекторию. Крупнейшие регионы снижаются быстрее, а устойчивость общероссийского показателя всё больше поддерживают регионы вне ТОП-10.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм

#продажи

Аренда — новый Netflix?
Отвечает: Deloitte

К 2035 году число арендующих домохозяйств в США может вырасти с 46,2 до 56,3 млн, то есть с трети до почти 40% всех домохозяйств страны. Это связано с тем, что покупка становится сложнее: выше первоначальные взносы, дороже ипотека, растут расходы на налоги и страхование.

На этом фоне меняется конкуренция на арендном рынке. Выигрывать будут не просто владельцы квартир, а операторы, которые смогут предложить жильё как сервис: ремонт, интернет, уборку, фитнес, коворкинги, цифровые приложения и дополнительные подписочные услуги. Арендатор в такой модели покупает не только квадратные метры, но и удобство, гибкость и доступ к инфраструктуре.

Как климат влияет на доступность жилья?
Отвечают: Экономисты из Австралии и США

В Австралии климатические риски начинают влиять на рынок жилья не только через пожары, наводнения и прямой ущерб зданиям, но и через страховые премии и общую стоимость владения.

В сценарии с высокими климатическими рисками и ростом расходов на страхование, восстановление инфраструктуры и обслуживание жилья к 2037 году цены на жильё могут вырасти на 150% к уровню 2020 года, аренда — на 93%, а потенциальная бездомность — на 442%. Климатический риск постепенно становится фактором, ограничивающим доступность жилья.

Почему отмена ограничений не помогла рынку жилья Китая?
Отвечают: Australian National University

Китайские власти вводили ограничения на покупку и перепродажу жилья, чтобы охладить перегретый рынок и снизить спекуляции. После 2022 года ситуация изменилась: продажи падали, ожидания ухудшались, и власти начали снимать эти ограничения, рассчитывая поддержать спрос.

Но отмена ограничений на покупку не дала значимого эффекта роста. А там, где одновременно сняли ограничения на перепродажу, жильё продолжило снижение. Причина в том, что спрос остался слабым, зато на рынок вышли квартиры, которые раньше были «заперты» регулированием. В падающем рынке смягчение правил может не оживить спрос, а увеличить предложение и ускорить снижение цен.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм

#зарубежныерынки

Итак, в мае застройщики запустили 2,3 млн м² новых проектов — минимальный месячный объём с начала 2026 года.

При этом меняется география нового строительства. Активность смещается за пределы крупнейших рынков. Доля топ-10 регионов в общем объёме запусков впервые снизилась до 30%.

Особенно сдержанно застройщики выводят на рынок дорогие проекты. За январь–май снижение запусков произошло только в бизнес-классе: −15% г/г.

При этом рынок в целом сохраняет значительный объём текущего строительства. На конец мая в стадии строительства находилось 119,8 млн м² жилья.

В ипотеке главным драйвером майской динамики стали рыночные программы: с учётом календарного фактора выдачи по ним выросли на 12% м/м.

Подробности — в нашем еженедельном дайджесте.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм

#дайджест

🇻🇳 Власти Вьетнама принудительно запускают арендное жильё в пяти провинциях

Премьер-министр Вьетнама дал пяти провинциям прямое указание немедленно начать строительство арендного жилья в июне 2026 г. Кроме того, региональным властям поручено разработать планы до 2030 г. по развитию арендного фонда в промышленных зонах, где остро не хватает жилья для рабочих. Также глава правительства пообещал преференции бизнесу, который будет развивать корпоративную аренду. Инициатива отражает укрепление курса страны на обеспечение доступности жилья.

🇦🇪 Власти Абу-Даби пытаются сдержать давление на рынке аренды

Абу-Даби временно заморозил повышение арендной платы при продлении договоров. Мера принята на фоне усиливающегося дисбаланса на рынке жилья: население эмирата выросло на 8% за год, тогда как жилой фонд — лишь на 2,4%, что усилило давление на аренду; для новых арендаторов ставки выросли примерно на 20% г/г. Заморозка особенно важна для эмирата, поскольку арендное жилье составляет около 71% занятых жилых единиц. Однако быстрого улучшения ситуации мера не гарантирует: предложение остается ограниченным, а в I кв. 2026 г. было введено лишь около 13% от запланированного на год объема нового жилья.

🇺🇸 В США впервые запретили строительство дата-центров на муниципальном уровне

Жители города Монтерей парк стали первыми в США, кто через референдум ввёл запрет на строительство дата-центров в своем городе. Поводом стал проект компании HMC StratCap площадью ~23 тыс. кв. м, превышающей площадь самого города. Эксперты предполагают, что прецедент распространится и на другие муниципалитеты: по опросам, порядка 70% американцев выступают против развития ИИ-инфраструктуры рядом со своими домами.

🇮🇷 Война и инфляция разогнали цены на рынке жилья Тегерана

Цены на жильё и аренду в столице Ирана выросли на 80% с конца февраля, что лишь немного отстает от уровня официальной инфляции с начала года (84%). Опережающий темп роста цен связан с попытками граждан переложить средства в недвижимость в качестве защитного актива, а продавцы, при этом, придерживают объекты в ожидании дальнейшего подорожания жилья.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм

#зарубежныерынки

По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, в мае выдано 79 тыс. ипотечных кредитов на 332 млрд руб.: +24% по количеству и +15% по объёму г/г.

Всего за январь–май 2026 года выдано 393 тыс. кредитов на 1,7 трлн руб. Это на 45% больше по количеству и на 46% больше по объёму, чем за аналогичный период прошлого года. В том числе по программам с господдержкой — 184 тыс. кредитов на 1,1 трлн руб.: +9% и +14% г/г.

Главный драйвер роста рынка — рыночная ипотека.

В мае по рыночным программам выдано 49 тыс. кредитов на 152 млрд руб. — это немного меньше половины выдачи по объёму. Для сравнения: в мае 2025 года рыночная выдача составляла только 22%, как и в целом за 2025 год.

Вместе с тем бенефициаром снижения ставок становится вторичный рынок: доля выдачи ипотеки в этом сегменте в мае составила 38% по объёму против 12% в мае 2025 года.

Средний размер кредита на первичном рынке в мае составил 5,7 млн руб., как и годом ранее. На вторичном рынке средний кредит немного вырос — до 3,6 млн руб. против 3,5 млн руб. год назад.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм

#ипотека

В начале 2010-х на ПМЭФ говорили о глобальной экономике, кризисах, инвестициях. Жильё появлялось скорее косвенно — через инфраструктуру и восстановление кредитования.

Первый сдвиг произошёл в 2018–2019 годах. В деловой программе были уже отдельные дискуссии про ипотеку, технологии в жильё, комплексное развитие территорий и городскую среду.

Переломными стали 2021–2022 годы. Жильё стало восприниматься не просто как отраслевая тема, а как инструмент поддержки семей, спроса и экономики. На форуме объявлялись решения по массовой льготной ипотеке и «Семейной» программе.

В 2023–2024 годах повестка стала ещё шире: ИЖС, инфраструктура, мастер-планы, энергоэффективность.

Сегодня тема жилья — сквозная в связке «качество жизни — демография — инфраструктура — развитие городов и регионов». Это хорошо видно и в программе ПМЭФ-2026. Один из ключевых треков форума — «Среда для жизни: новые технологии — новое качество». Участие примут и наши коллеги.

Отдельный важный блок в повестке ДОМа в этом году на форуме — объекты культурного наследия: восстановление, привлечение инвесторов, льготное кредитование, адаптация зданий к современному использованию и создание новых точек притяжения в городах.

Подключайтесь! Будет интересно.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ и в Телеграм