Ипотечный график.
Почему "ипотека под 5%" не означает переплату 5%.

Ипотечный договор - один из самых важных документов в жизни, который вы подписываете.
Поэтому важно максимально понимать, как именно вы отдаёте долг банку и сколько заплатите в итоге. Особенно, если пользуетесь льготной программой, где проценты могут измениться, например "ИТ - ипотека" в РФ.

Я сделал калькулятор ипотеки буквально за полчаса, чтобы визуально (и себе в том числе) объяснить, как работает ипотека и сложный процент.
Калькулятор

В сети полно калькуляторов, но большинство - просто таблицы ежемесячных платежей.
Мне хотелось интерактив: слайдеры, графики, возможность менять параметры и сразу видеть результат. Такой интерактив сразу дает быстрые визуальные инсайты.

Рассматриваем только аннуитетные платежи - равные за каждый месяц. Дополнительные платежи (страхование и т.д..), инфляция и первоначальный взнос здесь не учитываются. Строим графики только по долгу и процентам банку.

У ипотечного кредита есть:
Долг
Проценты
И в первые месяцы доля процентов сильно больше доли основного долга.

Отсюда ошибка:
Некоторые думают, что при ипотеке под 5% переплатят всего 5%.

Важно понять простую вещь:
каждый месяц вы платите примерно 1/12 × ставка от текущего долга

И это очень много на длинной дистанции. Банки про это не говорят.

Пример:
Если взять 10 млн рублей под 5% на 30 лет, переплата ×2 (20 млн)
Если ставка станет 20%, переплата уже ×5 (50 млн)
А ежемесячный платёж вырастет примерно с 53 000 до 167 000.

Типичный сценарий, когда слетает льготная IT-ипотека.

Главный вывод:
Ипотека - не только "ставка".
Это:
срок
риск изменения дохода
риск роста ставки
инфляция
стратегия досрочного погашения

Поэтому планировать её нужно как финансовый проект.
Стройте стратегию погашения, исходя из своих возможностей и рисков, а не из процентов в рекламе.

@data_bar