Павел спрашивает: «Имею ипотеку под 7,2%. Есть отдельно финансовая подушка на накопительном счете (пока под 7,5% дают). Имея ипотеку, стоит ли все доступные средства с доходов (з/п) вкладывать в нее, чтобы погасить как можно скорее? Либо, может, стоит гасить минимальным платежом, а свободные средства начинать инвестировать пассивно? Не очень понятен такой момент: с одной стороны на ипотеку ежедневно начисляется %, с другой – сумма кредита обесценивается из-за инфляции»

Павел, с чисто финансовой точки зрения, иметь долгосрочную ипотеку с зафиксированным невысоким процентом (а 7,2% по российским меркам не особо высоко) – это хорошо. Прямо сейчас можно, например, открыть банковский вклад на год под 8,0-8,5% (лучше в пределах страховой суммы АСВ 1,4 млн рублей, конечно). И гособлигации ОФЗ с погашением через 1-2 года дадут примерно такую же доходность. Вот этот один процентный пункт разницы между ипотечной ставкой и доступной ставкой доходности – это, можно сказать, «бесплатный бонус» от непогашения ипотеки.

Правда, с получаемого дохода вам придется еще и платить НДФЛ 13%, что несколько снижает возможность «арбитражной» игры на разнице в ставках. Но и это в ряде случаев не является проблемой. Во-первых, если это ваша первая купленная квартира в жизни – то вы имеете право на налоговый вычет в том числе по ипотечным процентам (в общей сумме набежавших процентов не более 3 млн рублей). Во-вторых, если инвестировать через ИИС, то можно еще и нивелировать налог с инвестиционного дохода.

Но это всё рассуждения первого порядка – а они не столь важны, как более хитрые последствия второго порядка. Дело в том, что российская ипотека имеет одно важное качество – она дает вам асимметричную опциональность. У вас всегда есть возможность в случае чего погасить кредит досрочно или перекредитоваться под более низкую ставку. А вот у банка возможности отказать вам в досрочном погашении, либо принудительно «пересадить» вас на более высокий процент, отсутствует. И это очень ценно для вас!

Грубо говоря: процентные ставки в экономике могут идти либо вверх, либо вниз. Если через год рыночный уровень ставок в России будет, ну, например, 20% годовых – вы будете очень рады, что не гасили свою ипотеку (ведь можно будет на достаточно консервативных вложениях зарабатывать в разы больше зафиксированной у вас ставки). Если же вдруг случится удивительное, и ставки упадут до ~4% (было такое в 2020-м, если помните) – то вы сможете просто частично загасить имеющимися деньгами свою «дорогую» ипотеку, а то и вообще перекредитовать ее под более низкую ставку. Короче, оба варианта развития событий для вас являются, в общем-то, неплохими.

Но это всё финансы и математика. В реальной жизни важна еще и психология: многие люди от нависшего над ними кредита испытывают существенный дискомфорт. Если этот дискомфорт настолько силен, что вы буквально «кушать не можете» – то, может быть, имеет смысл наплевать на расчеты и просто гасить ипотеку ускоренными темпами.

#нетвойне #РазумныйОтвет (пишите вопросы для рубрики мне в личку)

[Продолжение здесь]