Кто кого имеет на рынке недвижимости, или учимся сравнивать доходности

У Сергея Смирнова на днях вышел ролик, который очень наглядно показывает – почему важно уметь правильно сравнивать доходности разных классов активов.

Там описывается абстрактная ситуация: у Пети и Васи есть капитал по 20 млн рублей. Петя купил на эти деньги квартиру и сдает ее Васе за 120 тыс. руб. в месяц (арендная доходность 7,2% в год). Вася живет в арендованной квартире, а свои 20 млн положил на депозиты и в фонды денежного рынка под 15% годовых.

Вывод Сергея: «Хитрожопый Вася поимел туповатого Петю на разницу в доходности (около 7%), а Петя просто не умеет правильно пользоваться своим капиталом».

Что не так с этим рассуждением? Как минимум, здесь перемешались реальные и номинальные ставки доходности:

🐌 Деньги на депозите приносят номинальную доходность – для долгосрочного инвестора важно то, что она еще будет постоянно уменьшаться на инфляцию (снижение покупательной способности денег).

🐌 Арендная доходность от купленной недвижимости ближе к реальной доходности. Ведь, помимо текущего денежного потока от арендатора, сама стоимость недвижимости долгосрочно должна расти плюс-минус на уровне общей инфляции. Вы же не ожидаете, что начиная с текущего момента все квартиры будут год за годом исключительно обесцениваться с учетом инфляции?

Так что, корректно сравнивать между собой всегда нужно полные доходности – с учетом и текущих выплат (дивидендов, купонов, процентов, аренды) и изменения стоимости самого актива. Иначе можно прийти к довольно странным выводам:

Сергей: «Не всегда владение недвижимостью приносит вам пользу (потому что корень слова «пользоваться» – «польза») и сама идея владения недвижимостью очень часто ущербна. И та часть пользователей, которые становятся более умными, они – что? Правильно, имеют этих всех товарищей.»

В общем, конечно, нет – здесь финансовые решения, принятые и Петей, и Васей, могут одновременно быть вполне адекватными для их обстоятельств. Я бы даже сказал, что выбранная Петей квартира с денежным потоком от аренды 7,2% в год выглядит довольно неплохим вариантом – это, пожалуй, повыше среднего уровня арендной доходности по рынку.

P.S. Напоминаю, что завтра в моем клубе пройдет лекция «Ожидаемые доходности классов активов в 2026 году», где мы как раз обсудим – как правильно подходить к оценке доходностей разных активов.

[Продолжение здесь]