«Рынок на развилке» — сессия М2 «Ключевые векторы рынка недвижимости» на форуме «Движение»

Участники обсудили, с какими результатами рынок недвижимости подошел к середине 2026 года. В фокусе были продажи, цены, ипотека, а также сценарии, которые могут определить ситуацию в отрасли до конца года.

Илья Пискулин, основатель форума «Движение»:

Если спроса не будет, это в какой-то момент станет навесом. И на самом деле при отсутствии спроса предложение, которое им не поддержано, будет убивать предложение будущих периодов. Потому что эта деятельность просто перестанет иметь какой-то смысл.

Сейчас мы имеем такой объем предложения по жилью, который эквивалентен 4,5 годам продаж при текущих темпах. И, конечно, это сейчас всех очень беспокоит. Особенно на фоне того, что у нас действительно активно реализуются процедуры КРТ, которые были запущены 4–5 лет назад, 3 года назад, 2 года назад, и они носят безусловный характер.

То есть на самом деле задача Министерства строительства — строить. Я реально считаю, что у нас в Министерстве сидят абсолютные сторонники строительства. Но и у девелоперов, и у недевелоперов есть проблемы с теми структурами, которые отвечают за спрос.

Все уже отвыкли строить плохо. У нас отрасль стала цивилизованной, наверное, с кризиса 2015 года. И сейчас все эти компании оказались в такой развилке «хочу, но не могу».

Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

В целом год очень неравномерный сложился, как правильно коллеги сказали, был рост в январе, вызванный вот этим ажиотажем перед изменением семейной ипотеки, и за счет него в целом объем продаж пока находится в положительной зоне. Это примерно плюс 8–10%, а объем продаж в этом году составил почти 2 трлн рублей.

Из них порядка 66% — это ипотечные сделки, то есть ипотека плюс первый взнос граждан. На ипотеку на ДДУ приходится порядка 800 млрд рублей.

Мы помним, там были перебои с реализацией льготных программ, ставка по рыночным кредитам была порядка 30%, сейчас это 16–18%, и в первом полугодии прошлого года ипотека выдавалась очень скромно. Если говорить про ипотеку на готовое жилье, то 57% уже сейчас составляют рыночные сделки.

По господдержке соотношение другое: примерно 60% — это господдержка, 40% — рынок. Но если смотреть отдельно май, то мы увидим, что объем рыночной ипотеки устойчиво перевалил за 50%.

Многие считали, что более-менее оживление рыночного сегмента произойдет только тогда, когда ставки по ипотеке опустятся ниже 12%, но мы видим, что даже 16–18%, видимо, на контрасте по сравнению с 30%, — это уже тот уровень, при котором люди начинают понемногу брать ипотеку.

Основное снижение продаж произошло там, где раньше был локомотив — общий рынок. Что бы ни случалось, продажи в Москве росли, но не в этом году. В этом году снижение составляет порядка 30%, и на этом фоне мы видим оживление в других регионах.

К Москве мы еще вернемся дальше. Москва и еще несколько регионов — это перегретые рынки, и даже такое снижение не отбрасывает их в состояние недостатка спроса, а скорее делает более сбалансированными. И, соответственно, это отразится на ценах.

Сергей Еремкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости:

Что по поводу искусственного интеллекта, все-таки это хайповая тема, и везде об этом говорят. Смотрите: в целом по России 25% людей как-то тестировали работу искусственного интеллекта, общались с ним. 25% по всей России — то есть 75% по-прежнему еще не тестировали, как это работает.

С точки зрения продаж недвижимости порядка 41% готовы использовать ИИ для того, чтобы сравнивать разные объекты между собой. 12% россиян — то есть примерно половина от всех, кто пробовал ИИ, — уже тестировали, как можно использовать искусственный интеллект для покупки недвижимости и решения жилищных вопросов.

Это может быть сравнение объектов, сравнение объявлений либо проверка юридической чистоты объектов. То есть, на самом деле, это зарождающийся тренд, который позволит в целом поменять подход к продажам — как застройщикам, так и площадкам-агрегаторам.