Люди, сделки, рост зарплат.

В рубрике «Лиса Любопытная» мы продолжаем делать различные наблюдения, связанные с рынком недвижимости. На этот раз мы решили посмотреть на рынок жилья в 2016-2025 годах через три базовых показателя: среднюю зарплату (выросла с 36.700 рублей до 100.360 рублей), количество сделок с квартирами (колебания в границах 4 и 5,2 млн сделок в год) и численность людей в возрасте 25–44 лет (снизилась с 43,3 млн до 38 млн человек). Именно эта возрастная группа — главный покупатель жилья: люди создают семьи, берут ипотеку и покупают первую или более просторную квартиру.

Первое, что бросается в глаза на графике — стабильный рост зарплат. За десять лет средний доход вырос почти в три раза. Казалось бы, это должно приводить к постоянному росту числа сделок. Но этот показатель ведёт себя совсем иначе.

Количество сделок колеблется из года в год и не показывает такого же уверенного роста. Это хороший пример того, что рынок недвижимости реагирует не только на доходы, но и на множество внешних факторов: ставки по ипотеке, государственные программы и ожидания покупателей.

Третий показатель — демография — меняется медленно, но очень показательно. Численность людей в возрасте 25–44 лет постепенно, но уверенно снижается. На 5,3 миллиона человек за 10 лет. Это отголосок демографической ямы 1990‑х годов.

Получается интересная картина. С одной стороны, потенциальных покупателей становится меньше. С другой — их доходы растут. Поэтому общее число сделок остаётся примерно на одном уровне (с резкими колебаниями, о которых мы поговорим в следующих постах), несмотря на демографический спад.

Доходы формируют покупательскую способность, демография — размер спроса, а количество сделок показывает, как эти факторы реализуются на практике.
Однако, постоянное уменьшение наиболее экономически активной группы населения приведет рынок к неминуемому падению - к рынку покупателя, а не продавца.

Лиса Basilio