Верхотуров| Управление Капиталом
@vds_realt
💰 Иногда лучший объект — тот, который вы не купили
Недавно ко мне обратился инвестор с просьбой провести экспресс-анализ помещения в новостройке на Проспекте Мира.
На первый взгляд всё выглядело отлично:
📍 580 м² под супермаркет
📍 первая линия
📍 стилобат
📍 выход на остановку
📍 шаговая доступность от МЦД
Но именно такие объекты часто требуют максимально внимательного анализа.
Что смутило?
1️⃣ Апартаменты вместо квартир
Большинство лотов в ЖК — небольшие апартаменты около 25 м².
Основная аудитория:
👨💻 офисные сотрудники
🎓 студенты
🏙 работающие в Москва-Сити
А это совсем другая модель потребления.
В классическом семейном ЖК продуктовый супермаркет — базовая потребность.
Здесь серьёзным конкурентом становится доставка.
Поэтому существенную часть коммерции обычно занимают:
☕️ кофейни
🍽 рестораны
💅 салоны красоты
💨 кальянные
🛍 сервисные форматы
2️⃣ Ограниченная ликвидность помещения
На фасад выходит лишь часть площади.
Основной объём расположен внутри комплекса.
📉 Это существенно ограничивает возможность дальнейшей нарезки на отдельные блоки.
А значит собственник становится зависим от одного крупного арендатора.
3️⃣ Завышенные прогнозы по аренде
💰 В переговорах инвестору были озвучены ставки, которые лично у меня вызвали вопросы.
Разбирать причины сейчас не буду — это тема отдельного поста.
4️⃣ Медленное заселение
🏗 Практика последних лет показывает, что многие ЖК бизнес-класса выходят на полноценное заселение значительно медленнее, чем ожидают инвесторы.
Федеральные сети сейчас часто закладывают до 3 лет на формирование стабильного покупательского потока.
5️⃣ Внутренняя конкуренция
ЖК фактически представляет собой отдельный мини-город.
Но практически каждая башня имеет собственные коммерческие помещения.
⚠️ Это означает конкуренцию внутри самого комплекса.
📌 Вывод
При всех сильных характеристиках объекта мы приняли решение отказаться от покупки.
Потому что при бюджете 200–300 млн ₽ сегодня можно найти готовые объекты с действующим арендатором и фактической окупаемостью до 9 лет.
🎯 Иногда заработать помогает не покупка объекта.
🎯 Иногда заработать помогает отказ от покупки.
Именно поэтому инвесторы платят не за подбор помещений.
Они платят за правильные решения.
💡 Кстати, в этом же ЖК есть небольшой лот с действительно интересным потенциалом.
Если рассматриваете инвестиции порядка 80 млн ₽ — пишите в личные сообщения.
📩 Если нужен разбор объекта, инвестиционного портфеля или стратегии — обращайтесь.
Для записи на консультацию:
👉 @stacyasy Коммерческая Недвижимость
Наш сайт 👉🏻 vdsrealt.ru | YouTube
RUTUBE | Связь : Telegram
+7 962 201 5782
Недавно ко мне обратился инвестор с просьбой провести экспресс-анализ помещения в новостройке на Проспекте Мира.
На первый взгляд всё выглядело отлично:
📍 580 м² под супермаркет
📍 первая линия
📍 стилобат
📍 выход на остановку
📍 шаговая доступность от МЦД
Но именно такие объекты часто требуют максимально внимательного анализа.
Что смутило?
1️⃣ Апартаменты вместо квартир
Большинство лотов в ЖК — небольшие апартаменты около 25 м².
Основная аудитория:
👨💻 офисные сотрудники
🎓 студенты
🏙 работающие в Москва-Сити
А это совсем другая модель потребления.
В классическом семейном ЖК продуктовый супермаркет — базовая потребность.
Здесь серьёзным конкурентом становится доставка.
Поэтому существенную часть коммерции обычно занимают:
☕️ кофейни
🍽 рестораны
💅 салоны красоты
💨 кальянные
🛍 сервисные форматы
2️⃣ Ограниченная ликвидность помещения
На фасад выходит лишь часть площади.
Основной объём расположен внутри комплекса.
📉 Это существенно ограничивает возможность дальнейшей нарезки на отдельные блоки.
А значит собственник становится зависим от одного крупного арендатора.
3️⃣ Завышенные прогнозы по аренде
💰 В переговорах инвестору были озвучены ставки, которые лично у меня вызвали вопросы.
Разбирать причины сейчас не буду — это тема отдельного поста.
4️⃣ Медленное заселение
🏗 Практика последних лет показывает, что многие ЖК бизнес-класса выходят на полноценное заселение значительно медленнее, чем ожидают инвесторы.
Федеральные сети сейчас часто закладывают до 3 лет на формирование стабильного покупательского потока.
5️⃣ Внутренняя конкуренция
ЖК фактически представляет собой отдельный мини-город.
Но практически каждая башня имеет собственные коммерческие помещения.
⚠️ Это означает конкуренцию внутри самого комплекса.
📌 Вывод
При всех сильных характеристиках объекта мы приняли решение отказаться от покупки.
Потому что при бюджете 200–300 млн ₽ сегодня можно найти готовые объекты с действующим арендатором и фактической окупаемостью до 9 лет.
🎯 Иногда заработать помогает не покупка объекта.
🎯 Иногда заработать помогает отказ от покупки.
Именно поэтому инвесторы платят не за подбор помещений.
Они платят за правильные решения.
💡 Кстати, в этом же ЖК есть небольшой лот с действительно интересным потенциалом.
Если рассматриваете инвестиции порядка 80 млн ₽ — пишите в личные сообщения.
📩 Если нужен разбор объекта, инвестиционного портфеля или стратегии — обращайтесь.
Для записи на консультацию:
👉 @stacyasy Коммерческая Недвижимость
Наш сайт 👉🏻 vdsrealt.ru | YouTube
RUTUBE | Связь : Telegram
+7 962 201 5782
4 72