🏙 Почему вакансия так важна?

Во всех предыдущих постах на тему рынка офисной недвижимости везде большое внимание уделялось такому показателю как вакансия, который отражает долю пустых площадей на рынке.

В отличии от стрит-ритейла (да и торговой недвижимости в целом), где каждый район, каждый жилой комплекс, каждая улица и даже каждый дом живут своей жизнью - офисный рынок (как и рынок жилой недвижимости или складов) намного более цельный и взаимосвязанный.

🏪 Если на соседней улице строится новый ЖК, то успешно работающий супермаркет, аптека, алкомаркет или пункт выдачи просто откроют ещё одну точку в этом новом ЖК. Высокая или низкая вакансия в одном районе никак не влияет на спрос и арендные ставки в другом районе, так как у этих районов будет разный трафик, разная конкуренция и разная экономика для арендатора. Если "экономика сходится" - то сетевой арендатор откроется и там и там.

🏢 Если на соседней улице появился новый бизнес-центр с низкой арендой, то арендаторы офисов по-соседству будут рассматривать возможность переезда в этот БЦ. И, в отличии от стрит-ритейла, арендаторы могут рассматривать переезд или открытие нового офиса не только в локациях по-соседству, но и в совершенно других районах города (с учетом собственных ограничений по локации и бюджету).

Вакансия и ставки аренды в одном офисном кластере влияют на вакансию и ставки аренды в другом офисном кластере. Весь город взаимосвязан. Если в центре города появилось много свободных площадей по выгодной цене - компании могут переезжать с окраины города в центр. Если в центре аренда стала слишком высокой - компании могут переехать в более отдаленные районы. Хотя конечно же наиболее высокий спрос всегда в сформированных деловых районах. Но даже они подвержены обще рыночным трендам.

В свою очередь, именно вакансия влияет на динамику арендных ставок и возможность быстро найти арендатора. Когда площадей не хватает - ставки аренды начинают расти, а на качественные офисные пространства в престижных локациях выстраивается очередь. Это называется "рынок арендодателя". И наоборот, когда вакансия высокая, пустующих площадей много - арендаторы имеют большой выбор, а арендодатели вынуждены соглашаться на скидки лишь бы заключить договор аренды. Это уже "рынок арендатора".

Именно поэтому уровень вакансии на всем рынке в целом и в конкретных деловых районах так важен. Наиболее выгодное время для инвестиций - когда вакансия минимальна, арендаторы выстраиваются в очередь за качественными площадями, а арендодатели могут диктовать свои условия.

📦 Яркий пример: к 2020 году на рынке складской недвижимости сформировался явный дефицит. Уровень вакансии снизился с 9% в 2015 году до всего 2% в 2020 году. При этом ставки аренды с 2015 по 2020 год оставались практически неизменными на уровне ~₽4000 / м2 / год. Рынок уже находился в фазе дефицита площадей, что создавало потенциал для роста арендных ставок. Затем огромным катализатором выступила пандемия, ускорившая и без того бурное развитие онлайн-торговли. Спрос на склады заметно вырос.

📊 Вплоть до 2024 года уровень вакансии держался на уровне менее 1%! А ставки аренды за эти 4 года выросли в 3 раза (!) до ~₽12 000 / м2 / год. Девелоперы начали активно строить новую складскую недвижимость, но не успевали за растущим спросом. И только сейчас в 2025 году мы видим очень медленный, но всё же рост вакансии. А ставки аренды остановились, а иногда даже немного снижаются. Но за последние 5 лет офисный сегмент однозначно оказался крайне выгодным для инвестиций!

🤔 Конечно вряд ли подобный кейс повторится в офисном сегменте. В складах циклический дефицит наложился на долгосрочный тренд развития онлайн-торговли и "черного лебедя" в виде пандемии. Однако, земли для строительства складов явно больше, чем земли для офисов в центре города. А срок строительства бизнес-центра составляет уже не 9-12 месяцев как в складах, а целых 3-5 лет. Поэтому быстро построить много офисов и сместить баланс спроса и предложения - не получится. Поэтому можно уверенно сказать, что арендные ставки на офисы продолжат расти.