Доходная недвижимость с арендатором «Хмель & Солод» у метро «Народное Ополчение»

Объект расположен на первой линии в густонаселенном районе Москвы, всего в 2 минутах пешком от станции метро «Народное Ополчение». Помещение находится на 1 этаже, имеет витринное остекление, рекламу на фасаде и свободную планировку.

Локация: г. Москва

Арендатор: спорт-бар «Хмель & Солод»
Долгосрочный ДДА: с 01.11.2024 на 7 лет
Индексация: 5%

Что важно знать:
Площадь — 112,1 м²
Первая линия домов
Свободная планировка
Отдельный заметный вход, витринное остекление
Высота потолков — 3 м
Выполнен ремонт, все центральные коммуникации
Надежный сетевой арендатор занимает локацию более 6 лет

Подробнее: @makspol_info

#Makspol_обзоры

Коммерция с федеральным арендатором на первой линии

Делимся объектом в крупном жилом квартале Зеленограда.

Локация: г. Зеленоград, ЖК «Зеленый парк»

Арендатор: «Пятёрочка»
Окупаемость: 8,9 лет

Подробнее об объекте:
Площадь — 405,6 м²
Первая линия на въезде в ЖК
7 300 квартир в составе проекта
20 минут пешком до МЦД-3 «Зеленоград-Крюково»
Напротив магазина — многоуровневый паркинг
Удобная зона разгрузки
Помещение состоит из 3 смежных блоков без капитальной стены

Подробнее: @makspol_info

#Makspol_обзоры

Почему такие офисы почти не появляются в открытой продаже?

Москва-Сити давно стала одной из самых конкурентных деловых локаций. Здесь высокий спрос, сильные арендаторы и очень ограниченное количество по-настоящему качественных объектов.

Поэтому лучшие предложения часто даже не доходят до широкого рынка.

Один из таких проектов — SEZAR TOWER.
Это не просто офисн, а полноценная деловая среда для крупного бизнеса.

52 этажа, высота около 249 метров, более 130 000 м² офисных площадей. Типовой этаж — до 3 000 м², поэтому здесь можно собрать крупный блок под одну компанию, представительство или штаб-квартиру.

Что важно в этом объекте:
локация внутри Москва-Сити — в самом центре деловой активности Москвы
панорамные виды на центр, реку и башни Сити практически с каждого этажа
7 уровней подземного паркинга примерно на 475 машиномест
инфраструктура внутри здания: фитнес, кафе, ритейл и сервисы для сотрудников

Здесь арендатор получает не просто офисные метры, а готовую экосистему, где многие ежедневные задачи закрываются внутри здания.

Именно поэтому такие проекты интересны крупным компаниям: штаб-квартирам, представительствам и бизнесам с долгосрочными планами.

В Москва-Сити спрос на качественные офисы стабильно высокий, а хорошие площади ограничены. Поэтому вокруг таких объектов обычно формируется не просто интерес, а очередь из потенциальных арендаторов.

SEZAR TOWER — как раз из этой категории. Такие проекты редко выходят в открытую продажу, и этот случай не исключение.

Хотите узнать лучшие условия и свободные лоты, пишите: @makspol_info

Офисов стало больше, но свободных площадей почти нет

В 2025 году на офисном рынке сложилась странная ситуация: вводят новые бизнес-центры, активность высокая, только найти качественный офис становится всё сложнее.

Ставки растут, доля свободных помещений не увеличивается, арендаторы конкурируют за одни и те же площади.

По итогам 2025 года:

офисы класса А подорожали примерно на 30%
средняя ставка держится на уровне 32–33 тыс. ₽ за м²
в премиум-сегменте ставки уже превышают 70 тыс. ₽ за м²

Это уже не просто скачок, а заметное изменение рынка.

Кажется логичным: больше строительства = больше предложения. В реальности рынок работает иначе.

Часть площадей продаётся ещё до ввода.
Крупные арендаторы заранее забирают целые блоки.
До открытого рынка доходит совсем небольшой объём.

Поэтому со стороны кажется, что предложений много. Когда начинаешь искать действительно хороший офис, выбор оказывается намного уже.

Лучшие площади сейчас в основном забирает не малый бизнес. Главный спрос дают IT-компании, банки, финтех и крупные корпорации. Они заходят надолго, заранее фиксируют сильные локации и быстро вымывают с рынка самые ликвидные объекты.

Для инвестора это важный показатель. Рост ставок — это не только более высокая аренда. Это ещё и переоценка самих активов:

растёт арендный поток
увеличивается стоимость объекта
снижается риск простоя в хороших локациях

Важный нюанс: рынок сейчас не выглядит перегретым.

Он просто всё заметнее делится на два сегмента: ликвидные офисы и всё остальное.

И через год разница между ними может стать намного очевиднее

Закрытые продажи доходной недвижимости на Остоженке с действующим арендатором

Редкий компактный лот с арендатором «One Price Coffee» в одной из самых сильных локаций центра Москвы — на Остоженке, в 5 минутах от метро «Парк культуры».

Подробнее об объекте:
Площадь помещения — 28,6 м²
1 этаж, свободная планировка
Всего 5 минут пешком от метро «Парк культуры»
Отдельный вход с улицы
Стабильный высокий пешеходный трафик в течение всего дня
Престижное окружение и качественный стрит-ритейл по соседству
Витринные окна по фасаду и высокий рекламный потенциал

Тот случай, когда ценность объекта определяется сочетанием двух факторов: закрытый формат продажи и сама локация. Остоженка — одна из самых сильных улиц ЦАО, где редкие компактные помещения особенно востребованы.

Подробнее об объекте: @makspol_info

#Makspol_обзоры

ГАБ с аптечной сетью федерального уровня «36,6» в клубном городе Primavera

Делимся объектом в одном из самых заметных премиальных проектов северо-запада Москвы.

Помещение расположено рядом с супермаркетом, на основном пешеходном маршруте к набережной и главной прогулочной зоне квартала.

Локация: Покровская набережная

Арендатор: «36,6»
МАП: 400 000 ₽ со 2-го года
Договор: 5 лет
Индексация: 5%

Подробнее об объекте:
Площадь — 56,1 м²
Соседняя дверь с супермаркетом
Объект просматривается с бульвара и набережной
Идет активное заселение, корпуса напротив уже сданы
Премиальный проект в составе масштабного развития территории
В пешей доступности метро «Спартак»

Вопросы и подробная презентация: @makspol_info

#Makspol_обзоры

Почему арендатор почти всегда просит скидку в самый неудобный момент?

Арендатор пишет: «Давайте пересмотрим ставку». Чаще всего это происходит ближе к концу договора или в момент, когда бизнес начинает проседать.

Снаружи это выглядит как обычные переговоры. На деле — это момент, где фиксируется ваша доходность на ближайшие годы.

Ошибка, которую делают почти все: собственник быстро принимает решение с мыслью «лучше уступить, чем остаться без арендатора».

Проблема в том, что решение принимается без цифр.

Причины могут быть разные:
бизнес действительно просел
арендатор просто торгуется
он уже ищет новое помещение и тянет время

И под каждую ситуацию нужна разная стратегия.

Снижать ставку можно. Но не просто так.

Уступка должна быть обменом:
временная скидка вместо постоянной
снижение ставки в обмен на продление договора
частичная скидка с дальнейшей индексацией
перенос части расходов на арендатора

Тогда скидка становится инструментом, а не слабостью.

Главное — не начинать переговоры в последний месяц. В этот момент у собственника почти нет выбора.

Если начать за 3–6 месяцев, появляется контроль:
понятна ситуация на рынке
есть время найти замену
переговоры идут спокойно, а не из страха

Большинство собственников теряют деньги не из-за арендаторов. Они теряют их на переговорах, которые ведут без стратегии.

Поэтому объекты всё чаще передают в доверительное управление. Мы заранее оцениваем рынок, готовим альтернативных арендаторов и ведем переговоры с позиции цифр, а не эмоций

Лот недели — «Дикси» на первой линии в жилом массиве

В продаже торговое помещение на первой линии в новом жилом массиве с дефицитом коммерции.

Объект уже работает и приносит стабильный доход. При этом локация продолжает усиливаться: магазин обслуживает сразу два новых ЖК, ближайший старый фонд и коттеджный массив напротив.

Локация: Чечерский проезд

Арендатор: федеральная продуктовая сеть «Дикси»
МАП: 6% от РТО
Окупаемость: 10,3 года
ДДА на 10 лет

Подробнее об объекте:
Площадь — 329,2 м²
Полноформатный магазин на первой линии
5 входных групп
Рядом вход во двор, пешеходный переход и парковка
Дефицит коммерческих помещений в локации

Объект продаётся напрямую и готов к сделке.

Детали по объекту: @makspol_info

#Makspol_обзоры