Первое упоминание про этот проект⤴️ было три года назад.

За три года финансовая модель поменялась несколько раз.

Обычному покупателю кажется, что в Москве так много проектов и что это в целом просто: купить участок, спроектировать дом и направить в продажу.
На самом деле до выхода проекта в мир нужно сделать самое сложное, а то порой и невозможное внутри городской структуры, прежде чем мы с вами тут начнем обсуждать:
«А что так дорого❓»


С чем сталкивается девелопер:

ВРИ (ВРИ — это Вид Разрешенного Использования). Это определяет, что именно вы имеете право строить и делать на этой земле.

ГЗК — это Градостроительно-земельная комиссия. Простыми словами, это «совет директоров», который принимает окончательные решения по самым сложным и важным вопросам в сфере строительства и земли.

АГР — это Акт государственного (или градостроительного) регулирования. Это документ, который фиксирует решение Градостроительно-земельной комиссии.

ГПЗУ — это Градостроительный план земельного участка.
Если совсем просто: это «паспорт» вашего участка, в котором написано, что именно и где на этом участке можно строить. Это не разрешение на строительство, а свод правил и ограничений, которые архитектор обязан учесть в проекте.

Проектная документация — это следующий, самый важный этап после получения ГПЗУ. Если ГПЗУ — это «паспорт участка» с правилами застройки, то проектная документация — это подробная инструкция и чертежи того, что именно вы собираетесь построить.

Экспертиза проектной документации — это финальная «проверка безопасности» вашего проекта перед тем, как начнется стройка.
Простыми словами: вы приносите толстую папку чертежей и расчетов, а эксперты смотрят и говорят: «Все ок, можно строить» (положительное заключение) или «Вот тут ошибка, переделывай» (отрицательное заключение).

Положительное заключение экспертизы
Это официальное подтверждение того, что ваш проект безопасен и сделан по правилам. Без этой бумаги вам просто не выдадут разрешение на строительство.

РНС — это Разрешение на строительство, официальный документ, который даёт застройщику законное право начать строительные работы на участке.

В каждый из этих пунктов входит ещё по десять.

Тут я ничего не пишу про проектное финансирование — это отдельный квест.
Про выбор участка, мпт, маркетинг и пт. 😁

Сегодня в очередной раз меня удивила ситуация, когда покупатель не хочет читать договор и единственное, что говорит агенту:
- паспортные данные я проверил, где подписывать?
(юриста рядом не было)

А зря!!

За 10 лет работы с девелоперами и сотнями сделок «вторички» я вынесла главное: юридическая грамотность покупателя — его единственная страховка!

Вот 3 фатальные ошибки, которые я вижу в 90% типовых договоров:

🔴 Ошибка 1: Размытое описание объекта.
Что пишут: «квартира №5 по адресу...»
В чем риск: Не указаны точная площадь (по БТИ и по факту), поэтажный план, кадастровый номер, наличие обременений (ипотека, аренда). Продавец может «забыть» продать вам кладовку или паркинг, за которые вы уже заплатили.
Как должно быть: Полное описание из выписки ЕГРН, включая кадастровый номер и план. Это — закон.

🔴 Ошибка 2: Непрописанные расчеты.
Что пишут: «Стоимость квартиры: 15 000 000 руб. Задаток: 500 000 руб.»
В чем риск: Где остальные 14,5 млн? Как, когда и кому вы их передаете? Наличными? Через аккредитив? Через ячейку? В какой момент и при каких документах? Непрозрачные расчеты — почва для манипуляций и заморозки сделки.
Как должно быть: В договоре — отдельным пунктом
график расчетов с датами, суммами, способами и условиями перевода.

🔴 Ошибка 3: «Списки-невидимки» по коммуналке и состоянию.
Что пишут: «Расчеты по ЖКУ производятся на дату госрегистрации».
В чем риск: Вы можете унаследовать долги за тепло, воду и капитальный ремонт за 3 года. Или обнаружить, что продавец вывез даже встроенные светильники, а в договоре это не отражено.
Как должно быть: Приложение к договору: Акт приема-передачи, где фиксируется состояние на момент просмотра (фото!) и Справка об отсутствии долгов с точной суммой на дату подписания.

Это только три пункта, а в договоре, как правила много страниц.
И конечно, всегда должен быть юрист, который представляет ваши интересы, а не агента, который получает комиссию с другой стороны.