?? NF Group выпустили свежий отчёт по инвестиционному рынку за III квартал 2025. Новость и цифры разбирал ранее вот тут. В отчете есть один график, который заставляет меня задуматься.

?? Итак: ключевая ставка - 16,5%(была выше), а средние ставки капитализации по всем трём классам активов (офисы, склады, торговля) - стабильно 11-13%. И самое интересное: сделки-то идут! За 9 месяцев 603 млрд рублей, из них 249 млрд в третьем квартале.

?Почему крупные инвесторы готовы покупать активы с доходностью ниже безрисковой ставки?

?? Мне кажется, что причины, как и раньше, заключаются в ограничениях на вывод капитала. Так как санкции не дают вывести деньги за рубеж, «заблокированные» миллиарды создают избыточную ликвидность внутри страны. Деньги есть, а вкладывать некуда. Конкуренция за качественные активы не позволяет ставкам капитализации расти даже при высоком ключе.

??Ну и дефицит альтернатив. После закрытия доступа к западным финансовым рынкам крупные российские игроки ограничены в выборе. Недвижимость - один из немногих доступных классов активов для долгосрочного размещения капитала.

??Дополнительно инвесторы рассчитывают на рост стоимости активов, связывая свои надежды с ростом инфляции. Впрочем пока она (инфляция) не растет.

?? По сути, мы наблюдаем классическую ситуацию «денежной ловушки»: капитал заперт внутри страны и вынужден искать любые относительно надёжные гавани - даже относительно низкодоходные.

? Я не утверждаю, что крупные инвесторы НЕ кладут деньги на депозиты или НЕ размещают их в облигациях. Эти инструменты очевидно востребованы. Но и недвижимость тоже находит своих интересантов.

?? Что дальше? Когда и если ключевая ставка снизится, а ограничения на вывод останутся, объем инвестиций в недвижимость увеличится.

Что вы ожидаете от динамики доходностей на российском рынке недвижимости?

?? Cap.Ratы будут стабильны.
?? Cap.Ratы скоро поднимутся!
?? А что такое ставка капитализации?