Параллельно вы можете заказать технический аудит (building survey). Многие покупатели это делают, чтобы убедиться, что покупаемый дом или квартира находятся в хорошем состоянии. Под хорошим мы подразумеваем отсутствие каких-то серьезных подводных камней в структуре дома, его кровле, перекрытиях. Речь не идет о состоянии внутренней отделки, пятнах на ковре или царапинах на стене — подобные вопросы решаются в рамках торга и рыночной цены на объект. Такая проверка особенно важна для исторических зданий, которых много в Лондоне (XIX – начала XX века), и в меньшей степени важна для строительных объектов последних лет. Поскольку в Англии недвижимость продается по принципу buyer beware, то после вступления в право собственности, если откроются какие-то значительные дефекты, возможности прийти обратно к продавцу и предложить переиграть у вас точно не будет.
Итак, ваши юристы изучают контракт, согласовывают детали с юристами продавца и выдают вам итоговый отчет об объекте. Это резюме той информации, которую они получили из всех запрошенных по объекту документов. Вы можете задать дополнительные вопросы, уточнить детали, запросить и лично прочитать документы. Например, если вы покупаете квартиру в лизхолд, на этом этапе может выясниться, что в ней нельзя содержать домашних животных или разрешено играть на музыкальных инструментах только в определенные часы. Если у вас собака и ребенок со скрипкой, это может стать серьезным препятствием для покупки. Многое зависит от юристов: некоторые могут не подсветить важные для вас моменты, а некоторые, наоборот, — заблокировать сделку, пока не выполнены незначительные формальности. Мы как агенты покупателя помогаем найти необходимый баланс, чтобы не пропустить все действительно важное для клиента и в то же время не затянуть сделку из-за мелочей.
Задав своим юристам уточняющие вопросы по их отчету, вы можете двигаться дальше — к закрытию сделки. Вы переводите деньги на счета своих юристов, те — юристам продавца, а они затем — своему клиенту, продавцу. Важно оперативно сделать перевод, поэтому мы советуем нашим клиентам заранее подготовить денежные средства в ликвидной форме. Если вам надо продать акции, поменять валюту или перевести деньги из-за границы, то лучше начинать это делать дней за десять до намеченной даты обмена контрактами. Даже при переводе в рамках одной страны иногда возникают ранее неизвестные покупателю ограничения, например, по максимальной сумме перевода в сутки с их банковского счета.
Если на каком-то этапе вы захотите выйти из сделки, то можете это сделать с разной степенью денежных потерь. До обмена контрактами (exchange) есть возможность отказаться с потерей резервационного депозита и вашими расходами на юристов. После обмена контрактами продавец получает 10% стоимости, которые покупателю уже не вернутся. Также при отказе после exchange продавец в теории имеет право обратиться в суд, чтобы заставить покупателя выполнить контрактные обязательства и довести сделку до конца. Но обычно в таких редких случаях продавцы предпочитают оставить себе 10% и искать нового покупателя.
Если юристы покупателя сработали четко и оперативно, объект построен и свободен от жильцов, а все средства у вас уже собраны на счету, то вы и продавец сможете подписать контракт (exchange) и закрыть сделку (completion) одновременно. В случае использования ипотечных средств эти два этапа могут произойти с разницей в несколько недель. А в случае покупки на этапе строительства — в несколько лет.
В течение месяца после сделки ваши юристы обязаны от вашего имени оплатить в казну гербовый сбор (SDLT) — налог при покупке недвижимости в Великобритании. Поэтому вам необходимо заранее перечислить им эту сумму — все расходы будут детально указаны в таблице расчетов от ваших юристов. Более того, они, скорее всего, не дадут вам провести exchange, не убедившись в наличии у вас средств на все расходы по сделке.
Полный текст смотрите по
ссылке.
