Рынок складской недвижимости России: динамика, риски, новые форматы (10/2025)

1️⃣ Объем рынка и динамика спроса ��

❯ Спрос за 9 месяцев — 2,3 млн кв. м (–41% к 2024, –45% к 2023); самый минимум по ряду лет
❯ Поглощение (реально занятые площади, сделки аренды/купли)
→ Москва и область: 792 тыс. кв. м (–63% за полугодие, максимум падения в e-commerce и федеральных ритейлерах: снижение объема аренды у Wildberries, Ozon, X5, Magnit более –50% по сравнению с 2024)
→ Россия (без light industrial): 1,93 млн кв. м (NF Group), –55% к 2024, –60% к 2023
→ Nikoliers: общее падение –41%
❯ Рост к 2022
→ +52% (Nikoliers)
→ +25% (NF Group)
❯ Поглощение — это количество реально сданных или купленных площадей под новые и дополнительно расширенные контракты
❯ Новый ввод — это суммарная площадь складов, введённых в эксплуатацию за период (реально построенные новые помещения, используется для роста общего предложения); ввод всегда превышает или опережает поглощение на растущем рынке, а при замедлении — не востребован полностью

2️⃣ Предложение и ввод новых площадей ��

❯ Рекорд по новому вводу: 7,8 млн кв. м (x1,7 к 2024); за первое полугодие — 2,7 млн кв. м (+22%)
❯ Структура нового строительства
→ Москва: 2,7 млн кв. м (x2,2 к 2024)
→ Санкт-Петербург: 856 тыс. кв. м (+17%)
→ Регионы: 3,7 млн кв. м
❯ Build-to-suit (под заказчика): около 33%
❯ Примеры логистических кластеров
→ Южные ворота, подмосковные Внуково и Домодедово, Северо-Западные индустриальные зоны Питера, Новосибирский логопарк, Екатеринбургский индустриальный кластер

3️⃣ География и структура спроса ��

❯ Крупные арендаторы — маркетплейсы, федеральные сети
❯ Вакантность (доля свободных площадей)
→ Санкт-Петербург: 62 → 207 тыс. кв. м, доля — 3,4%
→ Москва прогноз — до 3,5%
→ Регионы — сохраняется дефицит
❯ Консолидация: отказ от новых крупных арен, переход к объединению существующих складов, оптимизация логистики
❯ В built-to-suit сокращение количества новых договоров почти вдвое от пиков 2022

4️⃣ Арендные ставки и экономика ��

❯ Рост ставок на 4–7% по РФ
❯ Прогноз к концу года: 12 200–12 900 руб./кв. м
❯ Москва (МКАД): 18–20 тыс. руб./кв. м, Подмосковье: 14–15 тыс., Татарстан: 10,5–11,5 тыс.
❯ Кредиты (стоимость и доступность):
→ Ставки корпоративного кредитования 14–20% годовых (банки, специализированные продукты)
→ 80% новых проектов замораживаются из-за отсутствия выгодных инструментов фондирования
→ Сроки согласований увеличиваются, девелоперы используют собственные средства вместо привлечения банковских ресурсов
❯ Высокие ставки ограничивают приток новых арендаторов, удорожают фулфилмент, перевозку, хранение

5️⃣ Вакантность, стратегия арендаторов и застройщиков ��

❯ Средняя вакансия — 2% по РФ, Москва — 3%
❯ Консолидация мощностей, уменьшение числа индивидуальных складов
❯ Build-to-suit
→ 33% нового предложения
→ Якорные арендаторы требуются для запуска (например, Wildberries, Ozon, X5)
→ Без согласованных контрактов проекты приостанавливаются
❯ Рост логистических расходов
→ Оценки прироста затрат на логистику: +10–15% к 2024, максимальные расценки — 3–4 квартал 2025 года

6️⃣ Новые форматы и рыночные тенденции ��

❯ Light industrial (малогабаритные современные склады близко к городам)
❯ Спрос среди малого и среднего бизнеса, e-commerce, производственных компаний
→ Не менее 20% новостроя на рынках Москвы и Петербурга
→ Ввод объектов таких типов — до 500 тыс. кв. м в ряде индустриальных зон
→ Мультифункциональные помещения становятся стандартом — ускоренная сдача (1–3 месяца после окончания строительства)